ขายฝากคืออะไร
ขายฝากคืออะไร (repurchase, redemption หรือ sale with right of redemption) ขายฝากหมายถึง สัญญาซื้อขายรูปแบบหนึ่ง โดยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะกลายเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที โดย ผู้ขายฝากจะสามารถไถ่ถอนทรัพย์คืน ได้ (repurchase, buy back หรือ redeem) ตามสัญญาภายในระยะเวลาที่กำหนด ถ้าผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนทรัพย์ในระยะเวลาที่กำหนด ทรัพย์สินนั้นจะกลายเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที
เหตุผลทำไมต้องขายฝาก
เหตุผลที่ผู้คนทำไมต้องนำทรัพย์สินนั้นมาขายฝากนั้น อาจมีความจำเป็นทางการเงิน ใช้ในการหมุนธุรกิจ และต้องกู้หนี้ยืมสินแล้ว ครั้นจะไปจำนองกับธนาคารก็ใช้เวลานาน และวงเงินที่ได้อาจไม่เพียงพอ รวมไปถึงอาจมีเครดิตไม่เพียงพอกู้กับธนาคาร หรือเจ้าของทรัพย์ไม่ต้องการขายทรัพย์นั้นออกไป ด้วยอาจเพราะเป็นที่มรดก แต่มีเหตุผลที่จำต้องใช้เงินเท่านั้น ทั้งนี้ทำให้ผู้คนส่วนใหญ่ที่ต้อการขายฝาก จึงต้องนำทรัพย์สินมาขายฝาก (ค้ำประกันวงเงิน) แทน
ตัวอย่าง
นาย A นำที่ดิน ไปทำสัญญาขายฝากกับนาย B เป็นระยะเวลา 2 ปี
นั่นหมายความว่า ถ้าภายใน 1 ปีหลังทำสัญญา นาย A ต้องการซื้อที่ดินคืน นาย B จะต้องขายคืนให้โดยไม่มีขอยกเว้น
แต่หากพ้น 2 ปีไปแล้ว นาย A ไม่ได้มาไถ่ถอนคืน ที่ดินจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนาย B ทันที ซึ่งนาย B จะนำทรัพย์สินไปดำเนินการอะไรก็ได้นั่นเอง
เอกสารที่ใช้ในขั้นตอนขายฝากที่ดิน
- โฉนดตัวจริง
- บัตรประจำตัวประชาชน
- ทะเบียนบ้านตัวจริง(ถ้ามีการเปลี่ยนแปลงบ้านเลขที่ต้องเตรียมใบเปลี่ยนมาด้วย)
- ใบทะเบียนสมรส(หรือกรณีหย่า เตรียมใบหย่าและแนบท้ายใบหย่าให้ด้วย)
- ถ้ามีการเปลี่ยนชื่อ-นาสกุล ให้เตรียมใบเปลี่ยนมาด้วย
- ใบปลอดหนี้(สำหรับหมู่บ้านจัดหรือคอนโด)
- เอกสารประกอบสิ่งปลูกสร้างบนโฉนดที่ดิน
- ใบมรภาพ(กรณีคู่สมรสเสียชีวิต)
- เอกสารยินยอมคู่สมรสหรือใบหย่า
ข้อควรรู้ของการขายฝาก
- สำหรับการขายฝากนั้นตามข้อกฎหมาย สำหรับอสังหาริมทรัพย์ สามารถทำสัญญาได้นานสูงสุด 10 ปี แต่หากเป็นสังหาริมทรัพย์จะมีกำหนด 3 ปี โดยการทำสัญญาจะต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงาน ณ กรมที่ดินเท่านั้น
- สถิติการขายฝากตั้งแต่ปี 2556-2560 การจดทะเบียนขายฝาก โดยเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ 66,521 ราย
สาระสำคัญของพระราชบัญญัติฉบับนี้ คือ
- ข้อตกลงใดที่ขัดหรือแย้งกับกฎหมายนี้ เป็นโมฆะ
- การขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ ไม่เช่นนั้นเป็นโมฆะ
- เรียกดอกเบี้ยได้ไม่เกิน 15% ต่อปี
- สัญญาขั้นต่ำ 1 ปี แต่ไม่เกิน 10 ปี
- ผู้ขายขอไถ่ก่อนได้ โดยได้ลดราคาตามส่วนของระยะเวลาไถ่ที่ลดลง แต่ผู้ซื้อเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2%ต่อปี
- ถ้าผู้ซื้อไม่รับไถ่ ผู้ขายไปวางทรัพย์ได้ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่จดทะเบียน
- ก่อนครบกำหนด 3-6 เดือน ผู้ซื้อต้องแจ้งเป็นหนังสือลงทะเบียนให้ผู้ขายฝากทราบ
- กฎหมายใหม่ ไม่มีผลต่อสัญญาที่ทำก่อนหน้านี้ ยกเว้น กรณีเมื่อครบกำหนดสัญญา ผู้ซื้อต้องแจ้งเป็นหนังสือลงทะเบียนตอบรับดังที่กล่าวมา
เทศบาลตำบลท่าช้างยังสรุปเพิ่มเติมว่า
- ผู้ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดาเท่านั้น
- การขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (ณ สำนักงานที่ดิน)
- กำหนดให้หนังสือสัญญาขายฝากต้องมีรายการอย่างน้อย ดังนี้ ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา รายการและลักษณะแห่งทรัพย์สินที่ขายฝาก ราคาที่ขาฝาก จำนวนสินไถ่ (คำนวณเป็นดอกเบี้ยสูงสุดต้องไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี) และวันที่ขายฝากและกำหนดวันที่ครบกำหนดไถ่
- สัญญาซื้อขายที่ดินที่มีเงื่อนจะขายคืน มีคำมั่นว่าจะขาย หรือมีสัญญาจะขายคืน หรือเงื่อนไขทำนองเดียวกันให้ถือว่าสัญญาขายฝากตาม พ.ร.บ. นี้
- มีกำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่า 1 ปี หรือเกิน 10 ปีไม่ได้ (ถ้าต่ำหรือเกินให้ถือว่ามีกำหนด 1 ปี หรือ 10 ปี)
- ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ได้
- คดีที่มีข้อพิพาทเกี่ยวกับการขายฝากเป็นคดีผู้บริโภค + ผู้ขายฝากเป็นผู้บริโภค
สรุป 6 ข้อดีของการขายฝาก
- การขายฝากที่ดิน จะทำสัญญาระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก ณ สำนักงานที่ดิน จึงทำให้มีความน่าเชื่อถือและไว้วางใจว่าจะได้รับการคุ้มครองตามกฎหมาย
- อนุมัติเร็วกว่าการขอสินเชื่อกับธนาคาร
- ได้วงเงินดีกว่าการจำนอง
- การทำสัญญาฝากขายที่ดิน ไม่จำเป็นต้องเช็คประวัติแบล็คลิส เครดิตทางการเงิน หรือ Statement
- หากครบกำหนดแล้วผู้ขายฝากยังไม่สามารถไถ่คืนที่ดินได้ ผู้ขายฝากอาจทำสัญญาขยายระยะเวลาไถ่ออกไป ได้สูงสุดไม่เกิน 10 ปี
- ผู้ขายฝากยังคงได้ครอบครองที่ดิน และใช้ประโยชน์ต่อไปได้จนกว่าพ้นกำหนดไถ่ เว้นแต่คู่สัญญาจะตกลงกันเป็นประการอื่น
เมื่อวันที่16เม.ย.ราชกิจจานุเบกษาเผยแพร่พระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยพ.ศ.2562
บทความที่เกี่ยวข้อง
ธุรกรรมการขายฝากน่ากลัวไหม ? และกฎหมายของการขายฝากที่ควรระวัง
จำนอง – ขายฝาก ผ่าน Land for Loan
Best Deal Guarantee
วงเงินสูง อนุมัติไว ดอกเบี้ยต่ำ
จัดให้ครบ ที่นี่ที่เดียว ที่ Land for Loan❗️
รับจำนอง-ขายฝาก ที่ดิน บ้าน คอนโดดอกเบี้ยถูก เริ่มต้น เพียง!! 0.75% /เดือน ถูกกฎหมาย ปลอดภัย
ปิดหนี้นอกระบบ ปิดหนี้บัตร เป็นธรรม สร้าง-ขยายธุรกิจ หมุนธุรกิจ เงินทุนดอกต่ำ
✅ไม่เช็คแบล็คลิสต์
✅ไม่เช็คเครดิตบูโร
✅อนุมัติไว
สนใจดูรายละเอียดได้ที่ www.landforloan.co.th
บริการให้คำปรึกษา ฟรี
LINE ID: @landforloan
โทร : 065 153 9199
