ขายฝากอสังหา ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์
ภาษี เกี่ยวกับการขายฝาก ต้องนำเงินที่ได้ จากการขายฝากไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นหรือไม่ ? และขายฝาก ต้องเสียเงินได้บุคคลธรรมดาหรือไม่ ภาษีธุรกิจเฉพาะล่ะ ?
ต้องมาดูว่า มุ่งค้าหากำไร หรือโดยเสน่หาอีกหรือเปล่า
การขายฝาก เป็นการทำนิติกรรมในรูปแบบของการขายทรัพย์สิน ไม่ว่าจะเป็น บ้าน ที่ดิน ให้กับผู้รับซื้อฝาก ทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นอสังหาริมทรัพย์ คู่สัญญาจะต้อง ไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่ การขายฝากจึงจะมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย ทั้งนี้ หากผู้ขายฝากไม่ได้ไถ่ทรัพย์สินคืนตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่ตกลงกันดังกล่าว ผู้ขายฝากจะหมดสิทธิไถ่ทรัพย์สินคืน โดยผู้รับซื้อฝากไม่ต้องไปใช้สิทธิฟ้องบังคับตามสัญญาขายฝากอีก มาตรา 491 อันว่าขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้
ภาษีที่เกี่ยวข้อง
1.เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
2.ภาษีธุรกิจเฉพาะหรือ อากรแสตมป์
กรณีการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นบุคคลธรรมดา ภาระภาษี
เงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีธุรกิจเฉพาะของผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากมีดังนี้
1.ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
1.1 การขายฝาก ตามมาตรา 491 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ถือเป็นการ “ขาย”
ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร เมื่อผู้ขายฝากนำอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก อสังหาริมทรัพย์
ที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางค้าหรือหากำไร ไปขายฝาก
แก่ผู้รับซื้อฝาก ผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นผู้จ่ายเงินได้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 50(5) แห่งประมวลรัษฎากร
และผู้ขายฝากซึ่งได้รับเงินได้จากการขายฝาก ถือเป็นผู้มีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร ผู้ขายฝากจะเลือกเสียภาษีโดยไม่นำไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นก็ได้ ทั้งนี้ ตามมาตรา 48(4) แห่งประมวลรัษฎากร
1.2 กรณีผู้ขายฝากนำอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งในทางค้าหรือหากำไร ไปขายฝากแก่ผู้รับซื้อฝาก
ผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นผู้จ่ายเงินได้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 50(5)แห่งประมวลรัษฎากร และผู้ขายฝาก
ซึ่งได้รับเงินได้จากการขายฝากถือเป็นผู้มีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร จะต้องนำเงินได้ จากการขายฝากในกรณีดังกล่าวไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่น โดยไม่มีสิทธิเลือกเสียภาษีตามจำนวนที่ถูกหักไว้ ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 48(4) แห่งประมวลรัษฎากร อย่างไรก็ดี หากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งในทางค้าหรือหากำไรดังกล่าวเข้าลักษณะเป็น การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไรตามมาตรา 4(6) แห่งพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวล รัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 ซึ่งได้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย และได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้วผู้มีเงินได้มีสิทธิเลือกไม่ต้องนำเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมารวม คำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ ทั้งนี้ เฉพาะกรณีที่ผู้มีเงินได้ดังกล่าวไม่ขอรับเงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นคืน หรือไม่ขอเครดิต เงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน ตามมาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร (ฉบับที่ 376) พ.ศ. 2544
1.3 การคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตาม 1.1 และ 1.2 ให้ใช้ราคาขายตามราคาประเมินทุนทรัพย์
เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มี การโอนนั้น ตามมาตรา 49 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร
1.4 กรณีผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวคืนภายในกำหนดเวลาตามสัญญา ผู้รับซื้อฝากย่อมได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝาก เข้าลักษณะเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร ผู้รับซื้อฝากต้องนำไปรวมคำนวณเสียภาษี เงินได้บุคคลธรรมดา โดยเงินได้พึงประเมินดังกล่าวให้ถือตามราคาหรือค่าอันพึงมีในวันที่ได้รับทรัพย์สินนั้น (ในวันที่ อสังหาริมทรัพย์หลุดเป็นสิทธิ์โดยเด็ดขาด) ตามมาตรา 9 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร กรณีไม่อาจหาราคาหรือค่าอันพึงมี ของอสังหาริมทรัพย์ได้ ให้ถือราคาประเมิน ทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตาม
ประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยเด็ดขาดจากการขายฝากนั้น
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
2.1 กรณีผู้ขายฝากนำอสังหาริมทรัพย์ไปขายฝากให้แก่ผู้รับซื้อฝาก ภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ผู้ขายฝาก
ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามมาตรา 4(6) แห่ง พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 91/2(6) แห่งประมวล รัษฎากร ผู้ขายฝากจึงมีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
2.2 เมื่อผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์คืนจากผู้รับซื้อฝาก ผู้รับซื้อฝากย่อมได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝากนั้น ผู้รับซื้อฝากไม่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแต่อย่างใด หากผู้รับซื้อฝากได้ขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้กรรมสิทธิ์โดยเด็ดขาดจากการขายฝากดังกล่าวภายใน 5 ปี นับแต่ วันที่รับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์นั้น เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามมาตรา 4(6) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 ผู้รับซื้อฝากมีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร
2.3 การคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้คำนวณจากยอดรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ก่อนหัก รายจ่ายใดๆ ตามอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ
(1) กรณีราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามบันทึกถ้อยคำการชำระภาษีอากร (ท.ด.16) สูงกว่า ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้น ให้คำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะตามราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตาม บันทึกถ้อยคำการชำระภาษี (ท.ด.16)
(2) กรณีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามบันทึกถ้อยคำการชำระภาษีอากร (ท.ด.16) ต่ำกว่า ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ให้คำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะตามราคาประเมินทุนทรัพย์
ที่มา กรมสรรพากร กค 0706/5864
บทความที่เกี่ยวข้อง
จำนอง – ขายฝาก ผ่าน Land for Loan
Best Deal Guarantee
วงเงินสูง อนุมัติไว ดอกเบี้ยต่ำ
จัดให้ครบ ที่นี่ที่เดียว ที่ Land for Loan❗️
รับจำนอง-ขายฝาก ที่ดิน บ้าน คอนโดดอกเบี้ยถูก เริ่มต้น เพียง!! 0.75% /เดือน ถูกกฎหมาย ปลอดภัย
ปิดหนี้นอกระบบ ปิดหนี้บัตร เป็นธรรม สร้าง-ขยายธุรกิจ หมุนธุรกิจ เงินทุนดอกต่ำ
✅ไม่เช็คแบล็คลิสต์
✅ไม่เช็คเครดิตบูโร
✅อนุมัติไว
สนใจดูรายละเอียดได้ที่ www.landforloan.co.th
บริการให้คำปรึกษา ฟรี
LINE ID: @landforloan
โทร : 065 153 9199