เมื่อคิดจะซื้อขายที่ดิน สิ่งที่ไม่ควรมองข้ามคือสัญญาซื้อขาย รายละเอียดต่าง ๆ เพราะมันจะช่วยป้องกันเมื่อเกิดเหตุการณ์ “เจ้าของเปลี่ยนใจไม่ขายที่ดิน” วันนี้เราจะพาไปทำความเข้าใจเกี่ยวกับ สัญญาซื้อขายที่ดินและวิธีป้องกัน มาเรียนรู้ไปพร้อมกัน

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินคืออะไร?

        โดยปกติทั่วไปของการซื้อขาย ผู้ซื้อและผู้ขายต้องใช้ทั้ง 2 สัญญา คือ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน  และสัญญาซื้อขายที่ดิน เว้นแต่จะมีการตกลงซื้อกันเสร็จสิ้นไปแล้ว เหลือเพียงแค่การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้กับผู้ซื้อเท่านั้น ซึ่งในกรณีแบบนี้มักเกิดขึ้นได้ยาก และเพื่อความรอบคอบในการซื้อขาย ผู้ขายส่วนมากจึงต้องเริ่มต้นทำสัญญามีลำดับดังนี้

1. สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน
2. สัญญาซื้อขายที่ดิน

        เมื่อมีผู้สนใจจะซื้อบ้านหรือคอนโด ไม่ว่าจะสร้างเสร็จหรือยังไม่เสร็จก็ตามแต่จะต้องมีการทำ ”สัญญาจะซื้อจะขาย” ก่อนเสมอ เพื่อถือเป็นการแสดงเจตนาของฝ่ายผู้จะซื้อว่าต้องการจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้จะขาย วางค่ามัดจำ จับจอง โดยปกติ มักจะกำหนดระยะเวลาในการโอนกรรมสิทธิประมาณ 1-3 เดือน ให้ผู้ขอสินเชื่อและธนาคารมีเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ และเพื่อเป็นการทำสัญญาว่าจะเกิดการซื้อขายในอนาคต ไม่ว่าเหตุผลคือ รอให้สร้างเสร็จ หรือการรอกู้เงินธนาคาร ในจุดนี้ตัวสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเข้ามาทำหน้าที่เชื่อมผู้ซื้อผู้ขายนั่นเอง

       เมื่อทำสัญญาจะซื้อจะขาย หรือการจับจอง เสร็จสิ้น ขั้นต่อไป คือการทำสัญญาซื้อขายที่ดิน

สัญญาซื้อขายที่ดินคืออะไร?

        สัญญาซื้อขายที่ดิน คือ สัญญาที่เกิดหลังจากที่เราผ่านขั้นตอนของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมาแล้ว เรียกอีกอย่างหนึ่งว่า หนังสือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อถึงเวลาตามสัญญาที่ได้ระบุไว้ ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องมาทำสัญญาซื้อขายที่ดิน อีกครั้งต่อเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดให้ตกเป็นของผู้ซื้อ ในขั้นตอนสุดท้าย

ดังนั้น เมื่อจะซื้อขายที่ดิน แต่เจ้าของเปลี่ยนใจไม่ขายที่ดิน เราจึงมีวิธีป้องกันดังนี้

อายัดที่ดิน

        อายัดที่ดิน คือ การขอให้ระงับการจดทะเบียน หรือการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน เกี่ยวกับที่ดิน ไว้ซึ่งระยะเวลาหนึ่ง โดยจะทำให้ไม่สามารถ ทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินได้ ไม่ว่าจะเป็น การซื้อ ขาย จำหน่าย โอน หรือทำให้ที่ดินเปลี่ยนเจ้าของไปในระหว่างที่ดินนั้นถูกอายัด ซึ่งการอายัดที่ดินจะไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง สิ่งที่โดนอายัดจะมีเพียงที่ดินเท่านั้น

ขั้นตอนการทำอายัดที่ดิน (เพิ่มเติม)

1. ยื่นคำขออายัด ต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน
2. เจ้าพนักงานที่ดินสอบสวนจากหลักฐาน ที่ผู้ขออายัดได้นำมาแสดง
3. การรับอายัดมีกำหนด ๓๐ วัน นับแต่วันที่เจ้าพนักงานที่ดินสั่งรับอายัด

ดังนั้น หลังจากเราได้ทำการอายัดที่ดินแล้ว เราจะมีเวลา 30 วัน เพื่อทำการพูดคุย หรือเจรจาในการทำการซื้อขายที่ดินกับเจ้าของที่ดิน

เงื่อนไขการอายัด

1. ทรัพย์ที่จะขออายัดได้มีเฉพาะแต่ที่ดินเท่านั้น
2. ประเด็นที่ขออายัดจะต้องไม่มีการยื่นฟ้องต่อศาล
3. ผู้ขออายัดต้องเป็นผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินที่ขออายัด
4. เมื่ออายัดครบ 30 วัน จะขออายัดซ้ำในกรณีเดียวกันอีกไม่ได้
5. ในกรณีที่มีผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านว่า การอายัดนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจสอบสวนพยานหลักฐาน และมีอำนาจยกเลิกการอายัดนั้น

ก่อนซื้อขายที่ดิน ต้องรู้จักสัญญาซื้อขายที่ดินก่อน และรู้ลำดับขั้นตอนวิธีการว่าต้องเริ่มจากอะไร เพราะหากขาดขั้นตอนใด ขั้นตอนหนึ่งไป อาจจะทำให้ไม่สามารถป้องกันเหตุการณ์ต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้นได้

แนะนำคอร์ส

Real Estate Developer เศรษฐีนักพัฒนาอสังหารวยได้โดยเงินคนอื่น

ลงทุนซื้อขายทำกำไรที่ดินแบบมืออาชีพ(Modern Land Investment & Flipping)