อยากจำนองคอนโดให้ได้วงเงินสูงต้องรู้! เจาะลึกวิธีประเมินราคาคอนโด ปัจจัยที่มีผลต่อราคาประเมิน และเทคนิคเตรียมตัวให้ผ่านฉลุยแบบมืออาชีพ
การนำคอนโดมิเนียมไปจำนองเพื่อเปลี่ยนเป็นเงินกู้เสริมสภาพคล่อง หรือที่หลายคนเรียกว่า “บ้านแลกเงิน” นั้น คำถามแรกที่มักเกิดขึ้นในใจคือ “เราจะได้เงินเท่าไหร่?” ซึ่งคำตอบไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาที่คุณซื้อมา หรือราคาที่คุณอยากขาย แต่มันขึ้นอยู่กับ “ราคาประเมินคอนโด” ณ ปัจจุบัน
ในบทความนี้ เราจะพาไปสำรวจเบื้องหลังของเจ้าหน้าที่ประเมินและธนาคารว่า เขามีเกณฑ์การให้คะแนนอย่างไร อะไรคือปัจจัยที่ทำให้คอนโดห้องหนึ่งได้ราคาประเมินสูงลิบ ในขณะที่อีกห้องกลับถูกกดราคา
- ให้วงเงินสูง ดอกเบี้ยต่ำเริ่มต้น 0.75%/เดือน
- อนุมัติง่าย เงื่อนไขไม่ยุ่งยาก
- มีที่ตั้งสำนักงานชัดเจน ใจกลางเมือง
- ทำนิติกรรมถูกต้อง ตามกฎหมาย ที่สำนักงานที่ดิน
- เป็นนายทุนโดยตรง
- มีชื่อเสียงระดับประเทศ
- มีลูกค้าใช้บริการมากกว่า 1000 ราย
- มี Call Center คอยดูแลให้ข้อมูล
1. ทำเลที่ตั้ง (Location) หัวใจสำคัญของอสังหาริมทรัพย์
ไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่หรือประเมินเพื่อจำนอง “ทำเล” คือพระเอกเสมอ ราคาประเมินคอนโดส่วนใหญ่จะอ้างอิงจากราคาตลาดในพื้นที่นั้นๆ โดยพิจารณาจาก:
- ความใกล้เคียงระบบขนส่งมวลชน: คอนโดที่ติดรถไฟฟ้า (BTS/MRT) ในระยะเดินถึง (ไม่เกิน 500 เมตร) มักมีราคาประเมินสูงกว่า
- สิ่งอำนวยความสะดวก: ใกล้ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล หรือสถานศึกษาหรือไม่
- แนวโน้มการพัฒนาในอนาคต: พื้นที่นั้นมีโปรเจกต์ Mega Project ของรัฐบาลหรือเอกชนที่กำลังจะเกิดขึ้นหรือไม่
2. ราคาประเมินทุนทรัพย์จากกรมธนารักษ์
ธนาคารมักใช้ราคาจาก กรมธนารักษ์ เป็นฐานรากในการพิจารณา แม้ว่าราคาตลาด (Market Value) จะสูงกว่ามาก แต่ราคาประเมินราชการเป็นตัวบ่งชี้ความมั่นคงของมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในระยะยาว
3. สภาพภายในห้องและการตกแต่ง (Room Condition)
แม้ทำเลจะดี แต่ถ้าห้องโทรม ราคาประเมินก็ตกได้ เจ้าหน้าที่จะเข้ามาตรวจสอบ:
- งานระบบ: ไฟฟ้า ประปา ผนัง ฝ้าเพดาน มีรอยรั่วซึมหรือไม่
- การตกแต่ง (Built-in): การตกแต่งที่ติดตรึงกับตัวอาคาร (Built-in) มักถูกนำมาบวกเพิ่มในราคาประเมินได้มากกว่าเฟอร์นิเจอร์ลอยตัว
- ความสะอาดและความพร้อมใช้งาน: ห้องที่ดูใหม่และสะอาดจะสร้างความประทับใจในเชิงบวกต่อผู้ประเมิน
4. ชั้นและทิศทางของห้อง (Floor & Orientation)
ในโครงการเดียวกัน ห้องขนาดเท่ากัน แต่ราคาประเมินอาจต่างกันหลักแสน:
- ชั้น: โดยปกติ ยิ่งสูงยิ่งแพง (ยกเว้นชั้นบนสุดที่อาจเสี่ยงเรื่องความร้อนและน้ำรั่วจากดาดฟ้าในบางโครงการ)
- ทิวทัศน์ (View): วิวสระว่ายน้ำ หรือวิวโล่งไม่มีตึกบัง ย่อมได้ราคาดีกว่าวิวที่หันชนกับผนังตึกอื่น
- ทิศ: ในประเทศไทย ทิศตะวันออกและทิศเหนือมักได้รับความนิยมสูงเพราะไม่ร้อนในช่วงบ่าย ส่งผลต่อราคาตลาดและราคาประเมิน
5. พื้นที่ส่วนกลางและชื่อเสียงโครงการ (Facilities & Brand)
จำนองคอนโด กับธนาคารผ่านได้ง่ายขึ้นหากโครงการนั้นมีนิติบุคคลที่เข้มแข็ง:
- การบำรุงรักษา: โครงการที่เก่าแต่ดูแลดี ส่วนกลางสวยงาม จะรักษามาตรฐานราคาประเมินไว้ได้
- Brand Developer: โครงการจากผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียงมักมีความน่าเชื่อถือด้านโครงสร้างมากกว่า
6. เปรียบเทียบราคาตลาด (Market Comparison Approach)
บริษัทประเมินราคาจะใช้วิธีการเปรียบเทียบกับ “ราคาขายจริง” ของห้องอื่นๆ ในโครงการเดียวกันหรือบริเวณใกล้เคียงในช่วง 6-12 เดือนที่ผ่านมา เพื่อดูว่าราคาที่ขอกู้นั้นสมเหตุสมผลหรือไม่
ตารางเปรียบเทียบปัจจัยที่มีผลต่อวงเงินกู้คอนโด
ปัจจัย | ผลกระทบต่อราคาประเมิน | หมายเหตุ |
ติดรถไฟฟ้า < 300 เมตร | สูงมาก | เป็นปัจจัยลำดับต้นๆ ที่ธนาคารพิจารณา |
ห้องมุม / วิวเปิดโล่ง | สูง | เพิ่มมูลค่าได้ 5-10% จากราคามาตรฐาน |
โครงการเก่าเกิน 20 ปี | ต่ำ | อาจถูกหักค่าเสื่อมราคาอาคาร |
ตกแต่ง Built-in สวยงาม | ปานกลาง | ช่วยให้ปล่อยเช่า/ขายต่อง่ายขึ้นในสายตาผู้ประเมิน |
ขั้นตอนเตรียมตัวเพื่อให้ได้ราคาประเมินสูงก่อนจำนอง
- ทำความสะอาดและซ่อมแซม: จัดห้องให้โล่ง ซ่อมรอยร้าว ทาสีใหม่หากจำเป็น
- เตรียมเอกสารให้พร้อม: สำเนาโฉนด (อช.2), ผังห้อง, และสัญญาซื้อขายเดิม
- เช็กราคาประเมินเบื้องต้น: ลองตรวจสอบราคาจากเว็บไซต์กรมธนารักษ์ หรือดูราคาประกาศขายในเว็บอสังหาฯ เพื่อตั้งความหวังให้สอดคล้องกับความจริง
สรุป ประเมินราคาคอนโดก่อนจำนองดูจากอะไรบ้าง?
การประเมินราคาคอนโดพิจารณาจาก 1. ทำเลที่ตั้ง (ความใกล้รถไฟฟ้าและแหล่งชุมชน) 2. ราคาประเมินราชการจากกรมธนารักษ์ 3. สภาพการใช้งานและการตกแต่งภายในห้อง 4. ตำแหน่งชั้นและทิศทางของห้อง 5. ชื่อเสียงของโครงการและการดูแลส่วนกลาง และ 6. การเปรียบเทียบราคาซื้อขายจริงในตลาดปัจจุบัน เพื่อกำหนดวงเงินกู้ที่เหมาะสม
Tip จากมืออาชีพ: การเลือก บริษัทประเมินราคา ที่ได้รับการรับรองจากธนาคารโดยตรง จะช่วยให้กระบวนการจำนองรวดเร็วและแม่นยำยิ่งขึ้น หากคุณต้องการวงเงินสูง ควรปรึกษาธนาคารหลายแห่งเพื่อเปรียบเทียบสัดส่วน LTV (Loan to Value) ของแต่ละที่
วิธีเช็กราคาประเมินด้วยตัวเองผ่านช่องทางต่างๆ อัพเดพล่าสุด 2566
ประเมินราคาที่ดินออนไลน์ ตรวจสอบราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช็คราคาประเมินที่ดิน 2566 กรมธนารักษ์ ผ่านเว็บไซด์ประเมินราคาที่ดินออนไลน์ >> https://assessprice.treasury.go.th/
แอพราคาประเมินที่ดิน ทางแอปพลิเคชัน TRD Property Valuation สามารถดาวน์โหลดได้ทั้ง IOS และ Android
- ทาง Call Center กรมธนารักษ์ โทร 0-2270-0360-63 และ 0-2059-4999
บทความที่เกี่ยวข้อง
- สินเชื่อเงินด่วน
- สินเชื่อบ้าน และที่ดิน
- จำนองบ้าน
- รับจำนองที่ดิน
- เงินด่วน แลนด์ฟอร์โลน
- สินเชื่อบ้านแลกเงิน อาชีพอิสระ
- กฎหมายขายฝากฉบับใหม่ 2567
- สินเชื่อบ้านแลกเงิน
- รับขายฝากอสังหา กรุงเทพฯ
- ที่ดินขายทอดตลาด กรมบังคับคดี 2566
- ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนจํานองที่ดิน2566
- ขายฝาก ที่ดิน กฎหมายใหม่ 2566
- ภาษีขายฝากที่ดิน ปี2566
- สินเชื่อบ้าน ที่ดิน คอนโด
- ขายฝากต้องทำยังไง 2567
- ทำสัญญา จำนองโฉนดที่ดิน
- ข้อดีและข้อเสียของการขายฝากบ้านและที่ดิน
- ขายฝากที่ดิน ได้ผลตอบแทนสูง
- อัตราดอกเบี้ยในการขายฝากบ้านและที่ดิน
- ระยะเวลาสัญญาขายฝากที่ดิน
- จํานองกับขายฝาก ต่างกันยังไง
- โฉนดแลกเงิน รับขายฝาก สินเชื่อบ้าน
- โฉนดที่ดิน ตราครุฑ ต่างกันอย่างไร
- ขายฝากที่ดินคืออะไร?
- โฉนดที่ดินออนไลน์
- ค้นหาโฉนดที่ดิน
- บริการ สินเชื่อบ้าน ที่ดิน
- ฤกษ์ดีกุมภาพันธ์ 2567
- การจำนองคืออะไร
- สินเชื่อเงินด่วน
- สินเชื่อเงินด่วน 2567
- สินเชื่อที่ดิน อนุมัติง่าย ได้เงินจริง | วิธีขอสินเชื่อที่ดิน 2025
สารบัญ
จำนอง – ขายฝาก ผ่าน Land for Loan
Best Deal Guarantee
วงเงินสูง อนุมัติไว ดอกเบี้ยต่ำ
สินเชื่อบ้าน และที่ดิน จัดดให้ครบ ที่นี่ที่เดียว ที่ Land for Loan❗️
จำนอง–ขายฝาก ที่ดิน บ้าน คอนโดดอกเบี้ยถูก เริ่มต้น เพียง!! 0.75% /เดือน ถูกกฎหมาย ปลอดภัย
ปิดหนี้นอกระบบ ปิดหนี้บัตร เป็นธรรม สร้าง-ขยายธุรกิจ หมุนธุรกิจ เงินทุนดอกต่ำ
✅ไม่เช็คแบล็คลิสต์
✅ไม่เช็คเครดิตบูโร
✅อนุมัติไว
สนใจดูรายละเอียดได้ที่ www.landforloan.co.th
บริการให้คำปรึกษา ฟรี
LINE ID: @landforloan
โทร : 065 153 9199
รับจำนองที่ดินเปล่า,จำนองที่ดินเปล่า,บริษัทรับจำนอง ที่ดินเปล่า,เอกชนรับจำนองที่ดิน,นายทุนรับจำนองที่ดินเปล่า,จำนองที่ดินกับธนาคาร,จำนองที่ดินเปล่ากับธนาคาร,จำนองที่ดินกับบุคคล,จำนองที่ดินเปล่า ที่ไหนดี,จำนองที่ดินเปล่า กับนายทุน,ที่ดินเปล่ากับธนาคาร อนุมัติยาก,จํานําโฉนดที่ดิน ที่ไหนดี,จํานองที่ดิน ที่ไหนดี,รับจำนองที่ดิน,สินเชื่อโฉนดที่ดิน ที่ไหนดี,จํา น อง ที่ดิน เปล่า,จำนองที่ดิน,จํานองที่ดิน ที่ไหนดี 2569,จํานองที่ดิน ธนาคารไหนดี,จำนองที่ดิน ไม่เช็คบูโร,จำนองที่ดิน ไม่เช็คบูโร สามารถจำนองกับที่ไหนได้บ้าง,ไม่เช็คบูโร,จํานองที่ดิน ที่ไหนดี 2569
