ต่อสัญญา/ต่อดอกขายฝาก ครบกำหนดแล้วทำได้ไหม? มีค่าใช้จ่ายอะไร

ต่อดอกขายฝาก หรือต่อสัญญาขายฝากเมื่อครบกำหนด ทำได้ไหม? คำตอบคือ ทำได้ หากผู้ขายฝากยังไม่พร้อมไถ่ สามารถตกลงกับผู้รับซื้อฝากเพื่อขอ “ขยายกำหนดเวลาไถ่” ได้ แต่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจึงจะสมบูรณ์ ห้ามตกลงกันปากเปล่านอกระบบ

เมื่อสัญญาขายฝากที่ดินใกล้ครบกำหนดไถ่ แต่ผู้ขายฝากยังหาเงินมาไถ่ถอนไม่ทัน สิ่งที่หลายคนกังวลคือ “ต้องปล่อยให้ที่ดินหลุดเลยหรือไม่” ความจริงแล้วกฎหมายเปิดช่องให้ ต่อดอกขายฝาก หรือขยายเวลาไถ่ออกไปได้ โดยตกลงกับนายทุนผู้รับซื้อฝาก บทความนี้ (ปรับปรุงข้อมูลล่าสุดกรกฎาคม 2569) จะอธิบายว่าขายฝากครบกำหนด ต่อสัญญาขายฝากได้ไหม ต่อดอกกับต่อสัญญาต่างกันอย่างไร ขั้นตอนขยายเวลาไถ่ถอนขายฝากที่กรมที่ดินทำอย่างไร มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง และข้อควรระวังที่ห้ามพลาด ภายใต้ พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากฯ พ.ศ. 2562

1. ขายฝากครบกำหนด ต่อได้ไหม?

ต่อได้ครับ เมื่อสัญญาขายฝากใกล้ครบกำหนดไถ่แต่ผู้ขายฝากยังไม่พร้อมนำเงินมาไถ่ถอน กฎหมายเปิดช่องให้ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากตกลงกันเพื่อขอ “ขยายกำหนดเวลาไถ่” ออกไปได้ พูดง่ายๆ คือการต่อสัญญาขายฝากให้ยาวออกไปอีกช่วงหนึ่ง เพื่อให้ผู้ขายฝากมีเวลาหาเงินมาไถ่ที่ดินคืน ไม่ต้องปล่อยให้ที่ดินหลุดไปโดยที่ยังพอมีทางแก้

อย่างไรก็ตาม การขยายเวลาไถ่ไม่ใช่แค่ตกลงกันด้วยวาจาแล้วจบ ตาม พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากซึ่งที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 การขยายกำหนดเวลาไถ่ ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก และนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน จึงจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกและมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย หากตกลงกันเองปากเปล่าโดยไม่จดทะเบียน อาจไม่ได้รับความคุ้มครองและเสี่ยงเสียที่ดินได้

อีกกรอบสำคัญที่ต้องรู้คือ ระยะเวลาไถ่รวมทั้งหมดต้องไม่เกิน 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก การขยายเวลาแต่ละครั้งจึงทำได้ภายใต้เพดานนี้ หากอยากเข้าใจภาพรวมของขายฝากทั้งกระบวนการก่อน แนะนำอ่าน ขายฝากที่ดิน ครบทุกเรื่อง ประกอบ

2. ต่อสัญญา vs ต่อดอก ต่างกันอย่างไร?

คำว่า “ต่อสัญญา” กับ “ต่อดอก” มักถูกใช้ปนกันจนหลายคนสับสน ทั้งที่จริงแล้วเป็นคนละมุมของเรื่องเดียวกัน มาดูความแตกต่างให้ชัดเจน

ต่อสัญญาขายฝาก (ขยายกำหนดเวลาไถ่)

คือการ ขยายระยะเวลาไถ่ที่ระบุในสัญญาออกไป เช่น เดิมกำหนดไถ่ภายใน 1 ปี เมื่อใกล้ครบก็ตกลงขยายออกไปอีก 1 ปี นี่คือการเปลี่ยน “กำหนดเวลา” ของสัญญาขายฝาก ซึ่งต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเสมอ โดยรวมเวลาไถ่ทั้งหมดต้องไม่เกิน 10 ปี

ต่อดอกขายฝาก

ต่อดอกขายฝาก ในทางปฏิบัติหมายถึงการที่ผู้ขายฝากจ่ายเฉพาะประโยชน์ตอบแทน (ดอกเบี้ย) ให้ผู้รับซื้อฝากเป็นงวดๆ เพื่อรักษาสิทธิและยืดเวลาไถ่ออกไป โดยยังไม่ต้องคืนเงินต้นทั้งก้อน คล้ายกับการ “จ่ายดอกต่อเวลา” ทั้งนี้ประโยชน์ตอบแทนในสัญญาขายฝาก กฎหมายกำหนดให้คิดได้ไม่เกิน 15% ต่อปี จุดที่ต้องเน้นย้ำคือ การต่อดอกเพื่อยืดเวลาไถ่ที่ถูกต้องควรทำควบคู่กับการจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่ ไม่ใช่ตกลงจ่ายดอกกันเองนอกระบบโดยไม่แก้ไขกำหนดเวลาในสารบบที่ดิน

สรุปสั้นๆ คือ “ต่อสัญญา” คือการยืดกำหนดเวลาไถ่อย่างเป็นทางการที่กรมที่ดิน ส่วน “ต่อดอก” คือการจ่ายประโยชน์ตอบแทนเพื่อแลกกับการยืดเวลานั้น ทั้งสองอย่างควรไปด้วยกันและทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อไม่ให้เสียเปรียบหรือเสียสิทธิในที่ดิน หากยังไม่มั่นใจเรื่องความปลอดภัยของการทำขายฝาก อ่านเพิ่มได้ที่ ขายฝากที่ดินปลอดภัยไหม

3. ขั้นตอนขยายกำหนดเวลาไถ่ (จดทะเบียนที่กรมที่ดิน)

เมื่อตกลงกับผู้รับซื้อฝากได้แล้วว่าจะขยายเวลาไถ่ ขั้นตอนต่อไปคือการไปดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมายที่สำนักงานที่ดิน เพื่อให้การต่อสัญญาสมบูรณ์และคุ้มครองทั้งสองฝ่าย โดยมีลำดับขั้นตอนดังนี้

ขั้นที่ 1: ตกลงเงื่อนไขการขยายเวลากับผู้รับซื้อฝาก

เจรจากับนายทุนผู้รับซื้อฝากให้ชัดเจนว่าจะขยายเวลาไถ่ออกไปอีกเท่าไร (ต้องอยู่ในกรอบรวมไม่เกิน 10 ปี) และประโยชน์ตอบแทน (ดอก) ในช่วงที่ขยายคิดเท่าไร ซึ่งต้องไม่เกิน 15% ต่อปี ควรตกลงตัวเลขและวันครบกำหนดใหม่ให้ตรงกันทั้งสองฝ่ายก่อน

ขั้นที่ 2: ทำหนังสือขยายกำหนดเวลาไถ่

จัดทำ หนังสือหรือหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรที่มีลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก ระบุรายละเอียดการขยายกำหนดเวลาไถ่ให้ครบถ้วน เพราะกฎหมายกำหนดว่าการขยายเวลาไถ่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ มิเช่นนั้นจะยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกไม่ได้

ขั้นที่ 3: ยื่นจดทะเบียนขยายเวลาไถ่ที่สำนักงานที่ดิน

ทั้งสองฝ่ายนำโฉนดที่ดิน สัญญาขายฝากเดิม บัตรประชาชน และหนังสือขยายเวลาไถ่ ไปยื่นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ เพื่อ จดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่ให้ปรากฏในสารบบและหลังโฉนด

ขั้นที่ 4: ชำระค่าธรรมเนียมและรับเอกสารที่แก้ไขแล้ว

ชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนตามที่กรมที่ดินกำหนด เมื่อเจ้าหน้าที่จดทะเบียนเสร็จ กำหนดเวลาไถ่ใหม่จะมีผลตามกฎหมาย ผู้ขายฝากจึงมีเวลาหาเงินมาไถ่ถอนเพิ่มขึ้นตามที่ตกลง โดยที่ดินยังไม่หลุดมือ

4. ค่าใช้จ่ายในการต่อดอก/ต่อสัญญาขายฝาก

หลายคนกังวลว่าการต่อดอกขายฝากหรือขยายเวลาไถ่จะมีค่าใช้จ่ายสูงหรือไม่ โดยหลักแล้วค่าใช้จ่ายแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก ดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่ (กรมที่ดิน)

เป็นค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระให้สำนักงานที่ดินในการจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่ ซึ่งเป็นนิติกรรมที่ทำต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ อัตราค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายอื่นที่เกี่ยวข้องเป็นไปตามที่กรมที่ดินกำหนด แนะนำให้ตรวจสอบอัตราล่าสุดกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่ก่อนไปดำเนินการ

2. ประโยชน์ตอบแทน (ดอกเบี้ย) ตามที่ตกลง

คือค่าตอบแทนที่ผู้ขายฝากจ่ายให้ผู้รับซื้อฝากเพื่อแลกกับการยืดเวลาไถ่ ซึ่งกฎหมายกำหนดเพดานไว้ ไม่เกิน 15% ต่อปี จำนวนที่จ่ายจริงขึ้นอยู่กับเงินต้น (สินไถ่) และระยะเวลาที่ขยายออกไป เช่น หากขยายเวลาออกไปอีกหลายเดือน ก็คิดประโยชน์ตอบแทนตามสัดส่วนเวลานั้น ผู้ขายฝากควรคำนวณให้ชัดเจนว่าตลอดช่วงที่ขยายต้องจ่ายเท่าไร เพื่อวางแผนการเงินได้ถูกต้อง

ทั้งนี้ ก่อนตัดสินใจต่อ ควรชั่งน้ำหนักว่าการต่อดอกไปเรื่อยๆ คุ้มค่ากว่าการหาแหล่งเงินอื่นมาไถ่ถอนหรือไม่ ในบางกรณีการรีไฟแนนซ์ไปยังจำนองที่ดอกเบี้ยต่ำกว่าอาจประหยัดกว่าในระยะยาว ศึกษาความต่างได้ที่ จำนองที่ดิน คืออะไร

5. ข้อควรระวัง (อย่าต่อนอกระบบ)

• อย่าตกลงต่อดอกกันปากเปล่า การจ่ายดอกต่อเวลากันเองโดยไม่จดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่ที่กรมที่ดิน ไม่มีผลแก้ไขกำหนดเวลาในสารบบ เมื่อถึงวันครบกำหนดเดิม ที่ดินอาจหลุดเป็นของผู้รับซื้อฝากได้ทันที แม้คุณจะจ่ายดอกไปแล้วก็ตาม
• ต้องจดทะเบียนก่อนวันครบกำหนดไถ่ ควรดำเนินการขยายเวลาให้เสร็จก่อนที่สัญญาเดิมจะครบกำหนด อย่าปล่อยจนเลยกำหนด เพราะเมื่อพ้นกำหนดไถ่แล้ว กรรมสิทธิ์ในที่ดินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยเด็ดขาด
• ตรวจสอบประโยชน์ตอบแทนไม่ให้เกิน 15% ต่อปี หากถูกเรียกดอกเกินเพดานที่กฎหมายกำหนด ถือว่าไม่เป็นธรรมและอาจขัดต่อกฎหมาย ควรทักท้วงและขอทำให้ถูกต้อง
• รวมเวลาไถ่ต้องไม่เกิน 10 ปี การต่อสัญญาซ้ำหลายครั้งต้องอยู่ภายใต้เพดานรวมนี้ หากใกล้ครบ 10 ปีแล้วยังไถ่ไม่ได้ ควรวางแผนหาทางออกอื่น เช่น รีไฟแนนซ์หรือขายที่ดินแต่เนิ่นๆ
• เก็บหลักฐานทุกครั้งที่จ่ายดอกและต่อสัญญา ทั้งใบเสร็จ หลักฐานการโอนเงิน และหนังสือขยายเวลาที่จดทะเบียนแล้ว เพื่อใช้ยืนยันสิทธิและป้องกันข้อพิพาทในภายหลัง
• เลือกทำกับนายทุนที่โปร่งใส การขายฝากและต่อสัญญากับผู้รับซื้อฝากที่ทำนิติกรรมถูกต้องที่สำนักงานที่ดินทุกครั้ง ช่วยลดความเสี่ยงถูกเอาเปรียบและรักษาสิทธิในที่ดินของคุณ

สรุป

ขายฝากครบกำหนด ต่อดอก/ต่อสัญญาได้ไหม? ได้ครับ หากยังไม่พร้อมไถ่ ผู้ขายฝากสามารถตกลงกับผู้รับซื้อฝากเพื่อขอขยายกำหนดเวลาไถ่ออกไปได้ โดยต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจึงจะสมบูรณ์ตามกฎหมาย รวมกำหนดเวลาไถ่ทั้งหมดต้องไม่เกิน 10 ปี และประโยชน์ตอบแทน (ดอก) ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี

ส่วน “ต่อดอก” คือการจ่ายประโยชน์ตอบแทนเพื่อยืดเวลาไถ่ ซึ่งควรทำควบคู่กับการจดทะเบียนขยายเวลาให้ถูกต้อง ไม่ตกลงกันนอกระบบ ด้านค่าใช้จ่ายมี 2 ส่วนคือ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนที่กรมที่ดิน และประโยชน์ตอบแทนตามที่ตกลง สิ่งสำคัญที่สุดคืออย่าปล่อยให้ครบกำหนดโดยไม่ไถ่และไม่ต่อ เพราะที่ดินจะหลุดเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที ควรจัดการก่อนครบกำหนดเสมอ

ข้อควรทราบ: บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อให้ความรู้ทั่วไปเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมายหรือการเงินเฉพาะกรณี อัตราค่าธรรมเนียม เงื่อนไขประโยชน์ตอบแทน และรายละเอียดของสัญญาแต่ละฉบับอาจแตกต่างกัน ก่อนต่อดอกหรือขยายเวลาไถ่ขายฝาก ควรจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่ดินหรือเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเพื่อพิจารณาเงื่อนไขให้รอบคอบ

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ขายฝากที่ดินครบกำหนดแล้ว ต่อสัญญาได้ไหม?

ได้ หากผู้ขายฝากยังไม่พร้อมไถ่ สามารถตกลงกับผู้รับซื้อฝากเพื่อขอขยายกำหนดเวลาไถ่ (ต่อสัญญา) ได้ แต่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินก่อนวันครบกำหนดไถ่ จึงจะสมบูรณ์และคุ้มครองตามกฎหมาย โดยรวมเวลาไถ่ทั้งหมดต้องไม่เกิน 10 ปี

ต่อดอกขายฝาก กับต่อสัญญาขายฝาก ต่างกันอย่างไร?

ต่อสัญญาคือการขยายกำหนดเวลาไถ่อย่างเป็นทางการ ต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดิน ส่วนต่อดอกคือการจ่ายประโยชน์ตอบแทน (ดอกเบี้ย) เพื่อแลกกับการยืดเวลาไถ่ ทั้งสองอย่างควรทำควบคู่กัน โดยประโยชน์ตอบแทนต้องไม่เกิน 15% ต่อปี และไม่ควรตกลงจ่ายดอกกันนอกระบบโดยไม่จดทะเบียน

ต่อดอกขายฝากกันเองปากเปล่า ไม่จดทะเบียนได้ไหม?

ไม่ควรอย่างยิ่ง เพราะการจ่ายดอกต่อเวลากันเองโดยไม่จดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่ ไม่มีผลแก้ไขกำหนดเวลาในสารบบที่ดิน เมื่อถึงวันครบกำหนดเดิม ที่ดินอาจหลุดเป็นของผู้รับซื้อฝากได้ทันที แม้จะจ่ายดอกไปแล้ว ควรจดทะเบียนขยายเวลาให้ถูกต้องเสมอ

ขยายเวลาไถ่ขายฝากได้นานสุดเท่าไร?

กฎหมายกำหนดว่ารวมกำหนดเวลาไถ่ทั้งหมดต้องไม่เกิน 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก การขยายเวลาแต่ละครั้งจึงทำได้ภายใต้เพดานรวมนี้ หากใกล้ครบ 10 ปีแล้วยังไถ่ไม่ได้ ควรวางแผนหาทางออกอื่น เช่น รีไฟแนนซ์หรือจำหน่ายที่ดินแต่เนิ่นๆ

ต่อดอก/ขยายเวลาไถ่ขายฝาก มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?

มี 2 ส่วนหลักคือ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่ที่สำนักงานที่ดินตามอัตราที่กรมที่ดินกำหนด และประโยชน์ตอบแทน (ดอก) ที่จ่ายให้ผู้รับซื้อฝากตามที่ตกลง ซึ่งต้องไม่เกิน 15% ต่อปี ควรตรวจสอบอัตราค่าธรรมเนียมล่าสุดกับสำนักงานที่ดินก่อนดำเนินการ

ถ้าปล่อยให้ขายฝากครบกำหนดโดยไม่ไถ่และไม่ต่อ จะเกิดอะไรขึ้น?

เมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่โดยไม่ไถ่ถอนและไม่ได้ขยายเวลา กรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยเด็ดขาด ผู้ขายฝากจะหมดสิทธิไถ่ที่ดินคืน ดังนั้นควรจัดการต่อสัญญาหรือหาเงินมาไถ่ก่อนวันครบกำหนดเสมอ อย่าปล่อยจนเลยกำหนด

บทความที่เกี่ยวข้อง

• ขายฝากที่ดิน ครบทุกเรื่อง
• ขายฝากที่ดินปลอดภัยไหม
• จำนองที่ดิน คืออะไร ดอกเบี้ย-วงเงินกี่ %
• หานายทุน รับจำนอง-ขายฝาก

ปรึกษาต่อดอก-ต่อสัญญาขายฝากที่ดิน

หากสัญญาขายฝากของคุณใกล้ครบกำหนดและยังไม่พร้อมไถ่ อย่าปล่อยให้ที่ดินหลุดมือ Land for Loan (บริษัท แลนด์ ฟอร์ โลน จำกัด) คือนายทุนเอกชนที่จดทะเบียนถูกกฎหมาย ให้บริการรับจำนอง-ขายฝากและช่วยดูแลการต่อสัญญา/ขยายเวลาไถ่อย่างโปร่งใส ทำนิติกรรมถูกต้องที่สำนักงานที่ดินทุกกรณี เป็นนายทุนโดยตรง อนุมัติไว พร้อมทีมงานให้คำปรึกษาก่อนตัดสินใจ

ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญจำนอง-ขายฝากที่ดิน หรือดูรายละเอียดบริการทั้งหมดได้ที่ เว็บไซต์ Land for Loan ตรวจสอบข้อมูลนิติกรรมและค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมได้ที่ กรมที่ดิน

• Share Facebook
• Tweet

L

เขียนโดย

ทีมสินเชื่อ Landforloan

ทีมผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อที่ดิน จำนอง และขายฝาก ที่ทำงานกับลูกค้าจริงทั่วประเทศ ช่วยเจ้าของที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เข้าถึงแหล่งเงินทุนที่ถูกกฎหมาย

ตรวจทานความถูกต้องโดย

แพรรินทร์ เรืองปัญญาวุฒิ

กรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ ฟอร์ โลน จำกัด · ผู้ก่อตั้งสถาบันสอนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ Future Developer Academy

ดูโปรไฟล์ผู้เชี่ยวชาญ ↗