โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท? เอกสารสิทธิ์ที่ดินหลักในไทยแบ่งได้ประมาณ 5 กลุ่ม คือ โฉนดที่ดิน (น.ส.4จ), น.ส.3ก, น.ส.3/น.ส.3ข, ส.ป.ก. 4-01 และเอกสารครอบครองอื่นๆ โดยที่ใช้ จำนอง-ขายฝากกับนายทุนเอกชนได้ดีที่สุดคือ โฉนด (น.ส.4จ) และ น.ส.3ก เท่านั้น
หลายคนเรียกเอกสารที่ดินรวมๆ ว่า “โฉนด” ทั้งที่จริงแล้วเอกสารสิทธิ์ที่ดินมีหลายชนิด แต่ละชนิดมีสถานะสิทธิ์ต่างกัน ดูได้จาก “ตราครุฑ” สีแดง เขียว หรือดำ และมีผลโดยตรงต่อการซื้อขาย โอน จำนอง และขายฝาก บทความนี้ Land for Loan จะสรุปให้ชัดว่าเอกสารสิทธิ์ที่ดินหรือโฉนดที่ดินมีกี่ประเภท แต่ละแบบต่างกันอย่างไร และแบบไหนที่นำไปใช้เป็นหลักประกันขอเงินก้อนได้จริง (อัปเดตปี 2569)
สาระสำคัญ (ฉบับเร็ว)
- เอกสารสิทธิ์ที่ดินหลักแบ่งได้ราว 5 กลุ่ม ดูสถานะสิทธิ์จากตราครุฑแดง เขียว ดำ
- โฉนด (น.ส.4จ) ครุฑแดง = กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ซื้อขาย/จำนอง/ขายฝากได้เต็มที่ ดีที่สุดสำหรับค้ำประกัน
- น.ส.3ก ครุฑเขียว = รับรองการทำประโยชน์ ตำแหน่งชัด จดจำนอง/ขายฝากได้ แต่มักได้วงเงินรองจากโฉนด
- ส.ป.ก. 4-01 / ภ.บ.ท.5 / ใบจอง = ไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็ม จำนอง-ขายฝากกับเอกชนไม่ได้
📑 สารบัญ
1. เอกสารสิทธิ์ที่ดินมีกี่ประเภท?
ในทางปฏิบัติ เอกสารเกี่ยวกับที่ดินในประเทศไทยมีหลายชนิด แต่ถ้าจัดกลุ่มตาม “ระดับสิทธิ์” ที่ผู้ถือมีต่อที่ดิน จะแบ่งได้เป็นกลุ่มหลักๆ ดังนี้
- โฉนดที่ดิน (น.ส.4จ): เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่สมบูรณ์ที่สุด ตราครุฑสีแดง
- น.ส.3ก: หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ตราครุฑสีเขียว
- น.ส.3 / น.ส.3ข: หนังสือรับรองการทำประโยชน์แบบไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน ตราครุฑสีดำ
- ส.ป.ก. 4-01: หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน สิทธิทำกินของรัฐ
- เอกสารครอบครอง/สิทธิอื่นๆ: เช่น ภ.บ.ท.5, ใบไต่สวน (น.ส.5), น.ส.2 (ใบจอง) ซึ่งไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์
จุดสังเกตง่ายๆ ที่ช่วยบอกประเภทเอกสารได้เร็วคือ “ตราครุฑ” ที่มุมบนของเอกสาร โดยทั่วไป ครุฑแดง คือโฉนด (กรรมสิทธิ์เต็ม), ครุฑเขียว คือ น.ส.3ก และ ครุฑดำ คือ น.ส.3/น.ส.3ข ส่วน ส.ป.ก. และเอกสารครอบครองอื่นๆ จะเป็นแบบฟอร์มเฉพาะของหน่วยงานที่ออกให้ ไม่ใช่โฉนดกรรมสิทธิ์
ทำไมเรื่องประเภทเอกสารถึงสำคัญ? เพราะมันเป็นตัวชี้ขาดว่าที่ดินแปลงนั้น “ทำนิติกรรมอะไรได้บ้าง” ทั้งการซื้อขาย โอน จำนอง และขายฝาก ยิ่งถ้าคุณตั้งใจนำที่ดินไปขอเงินก้อนกับนายทุนเอกชน ประเภทเอกสารสิทธิ์คือด่านแรกที่ต้องเช็กให้ชัดก่อนเสมอ
2. โฉนดที่ดิน (น.ส.4จ) — ตราครุฑแดง
โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4จ คือเอกสารสิทธิ์ที่แสดง “กรรมสิทธิ์” ในที่ดินอย่างสมบูรณ์ที่สุดตามกฎหมายไทย ผู้มีชื่อในโฉนดถือเป็นเจ้าของที่ดินอย่างแท้จริง มีสิทธิใช้ประโยชน์ ขาย โอน ยกให้ จำนอง และขายฝากได้เต็มที่ตามกฎหมาย สังเกตได้จากตราครุฑสีแดงที่หัวเอกสาร
โฉนดที่ดินมีการรังวัดกำหนดขอบเขตที่ดินด้วยหมุดหลักฐานที่ชัดเจน มีเลขที่โฉนด เลขระวาง และเนื้อที่ระบุไว้แน่นอน ทำให้ตำแหน่งและขนาดของที่ดินมีความน่าเชื่อถือสูง เมื่อจะทำนิติกรรมจึงตรวจสอบและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินได้สะดวก
ด้วยความที่เป็นกรรมสิทธิ์สมบูรณ์และตำแหน่งชัดเจน โฉนดที่ดิน (น.ส.4จ) จึงเป็นเอกสารสิทธิ์ที่เหมาะที่สุดสำหรับใช้เป็นหลักประกัน ไม่ว่าจะจำนองหรือขายฝาก และมักได้รับวงเงินสูงที่สุดเมื่อเทียบกับเอกสารประเภทอื่นในขนาดและทำเลใกล้เคียงกัน เพราะทั้งธนาคารและนายทุนเอกชนประเมินความเสี่ยงได้ง่ายและมั่นใจในสิทธิ์ของหลักประกัน หากอยากรู้ว่าที่ดินของคุณจะได้เงินเท่าไหร่ อ่านเพิ่มที่ จำนอง/ขายฝากที่ดิน ได้เงินเท่าไหร่
3. น.ส.3ก — ตราครุฑเขียว
น.ส.3ก คือ “หนังสือรับรองการทำประโยชน์” ประเภทหนึ่ง ที่ทางราชการออกให้เพื่อรับรองว่าผู้ถือได้เข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้น จุดเด่นสำคัญคือ น.ส.3ก มีระวางรูปถ่ายทางอากาศประกอบ ทำให้ตำแหน่งและขอบเขตที่ดินค่อนข้างชัดเจน สังเกตได้จากตราครุฑสีเขียว
สิ่งที่ต้องเข้าใจคือ น.ส.3ก ยังไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็มเหมือนโฉนด เป็นเพียงการรับรอง “สิทธิครอบครองและการทำประโยชน์” อย่างไรก็ตาม เนื่องจากตำแหน่งชัดเจนและจดทะเบียนได้ น.ส.3ก จึงสามารถซื้อขาย โอน จดทะเบียนจำนอง และขายฝากได้ตามกฎหมาย ที่สำนักงานที่ดินเช่นเดียวกับโฉนด
ในแง่การใช้เป็นหลักประกัน น.ส.3ก ถือเป็นเอกสารที่นายทุนเอกชนรับพิจารณาได้ เพียงแต่โดยทั่วไปมักได้วงเงินรองจากโฉนดเล็กน้อย เพราะสถานะสิทธิ์ยังไม่สมบูรณ์เท่ากรรมสิทธิ์ ทั้งนี้ที่ดิน น.ส.3ก จำนวนมากสามารถยื่นเรื่องออกโฉนดได้ในภายหลังตามหลักเกณฑ์ของกรมที่ดิน ซึ่งจะช่วยยกระดับสิทธิ์และเพิ่มโอกาสได้วงเงินที่ดีขึ้น
4. น.ส.3/น.ส.3ข และเอกสารอื่นที่ควรรู้
นอกจากโฉนดและ น.ส.3ก แล้ว ยังมีเอกสารที่ดินอีกหลายชนิดที่พบได้บ่อย และมีข้อจำกัดต่างกันไป ควรทำความเข้าใจก่อนตัดสินใจซื้อหรือใช้เป็นหลักประกัน
น.ส.3 และ น.ส.3ข (ตราครุฑดำ)
ทั้งสองเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์เช่นเดียวกับ น.ส.3ก แต่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศที่ชัดเจน ตำแหน่งและขอบเขตที่ดินจึงไม่แม่นยำเท่า น.ส.3ก ใช้ตราครุฑสีดำ การทำนิติกรรมโอนหรือจำนองที่ดินประเภทนี้โดยทั่วไปต้องประกาศ 30 วันก่อน เพื่อให้ผู้มีส่วนได้เสียคัดค้าน ทำให้ขั้นตอนยุ่งยากและใช้เวลามากกว่า แม้จะโอน/จำนองได้ แต่ก็สะดวกน้อยกว่าโฉนดและ น.ส.3ก
ส.ป.ก. 4-01 (สิทธิทำกินของรัฐ)
ส.ป.ก. 4-01 คือหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม โดยกรรมสิทธิ์ยังเป็นของรัฐ เกษตรกรมีเพียงสิทธิทำกิน จึงซื้อขาย โอนเปลี่ยนมือ จำนอง หรือขายฝากกับนายทุนเอกชนไม่ได้ ทำได้เพียงตกทอดเป็นมรดกให้ทายาทที่ทำเกษตรกรรมต่อตามเงื่อนไข ใครที่ถือ ส.ป.ก. แล้วอยากใช้ที่ดินขอเงินก้อน ควรอ่านรายละเอียดที่ ที่ดิน ส.ป.ก. คืออะไร ซื้อขาย-จำนองได้ไหม ก่อนตัดสินใจ
ภ.บ.ท.5 / ใบไต่สวน / น.ส.2 (ใบจอง)
เอกสารกลุ่มนี้ไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ เช่น ภ.บ.ท.5 เป็นเพียงใบแสดงการเสียภาษีบำรุงท้องที่ (ไม่ใช่สิทธิในที่ดิน), ใบไต่สวน (น.ส.5) เป็นเอกสารในกระบวนการสอบสวนสิทธิเพื่อออกโฉนด และ น.ส.2 (ใบจอง) เป็นหนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว เอกสารเหล่านี้นำมาจำนองหรือขายฝากในระบบไม่ได้ และมีความเสี่ยงสูงเรื่องความชัดเจนของสิทธิ ควรตรวจสอบให้รอบคอบก่อนซื้อขายทุกครั้ง
5. เอกสารสิทธิ์แบบไหนใช้จำนอง/ขายฝากได้ (ตารางสรุป)
เมื่อเข้าใจแต่ละประเภทแล้ว คำถามสำคัญที่สุดสำหรับคนอยากได้เงินก้อนคือ “เอกสารของฉันจำนองหรือขายฝากได้ไหม?” ตารางด้านล่างสรุปสถานะสิทธิ์และความสามารถในการใช้เป็นหลักประกันของเอกสารแต่ละประเภทให้เห็นภาพชัดในที่เดียว
| ประเภทเอกสาร | ตราครุฑ/สี | สถานะสิทธิ์ | จำนอง-ขายฝากได้ไหม |
|---|---|---|---|
| โฉนดที่ดิน (น.ส.4จ) | ครุฑแดง | กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ | ได้เต็มที่ (ดีที่สุด วงเงินสูงสุด) |
| น.ส.3ก | ครุฑเขียว | รับรองการทำประโยชน์ (ตำแหน่งชัด) | ได้ (มักได้วงเงินรองจากโฉนด) |
| น.ส.3 / น.ส.3ข | ครุฑดำ | รับรองการทำประโยชน์ (ตำแหน่งไม่ชัดเท่า) | ได้ แต่ต้องประกาศ 30 วัน ขั้นตอนยุ่งกว่า |
| ส.ป.ก. 4-01 | แบบฟอร์ม ส.ป.ก. | สิทธิทำกินของรัฐ (กรรมสิทธิ์เป็นของรัฐ) | ไม่ได้ (กับเอกชน) |
| ภ.บ.ท.5 / ใบไต่สวน / ใบจอง (น.ส.2) | ไม่มีครุฑกรรมสิทธิ์ | ไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ | ไม่ได้ (เสี่ยงสูง) |
สรุปเชิงบริการ: เอกสารสิทธิ์ที่นำไปจำนอง-ขายฝากกับนายทุนเอกชนได้ดี คือ โฉนดที่ดิน (น.ส.4จ) และ น.ส.3ก เป็นหลัก ส่วน น.ส.3/น.ส.3ข ทำได้แต่ขั้นตอนมากกว่า ขณะที่ ส.ป.ก. และเอกสารครอบครองอื่นๆ ใช้กับเอกชนไม่ได้ อยากเข้าใจภาพรวมของทั้งสองนิติกรรมเพิ่มเติม อ่านได้ที่ จำนองที่ดิน คืออะไร และ ขายฝากที่ดิน ครบทุกเรื่อง
หมายเหตุ: ประเภทเอกสารสิทธิ์และเงื่อนไขการทำนิติกรรมอาจมีรายละเอียดปลีกย่อยต่างกันในแต่ละพื้นที่และแต่ละแปลง ก่อนซื้อขายหรือใช้เป็นหลักประกันทุกครั้ง ควรตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ฉบับจริงและสถานะที่ดินกับสำนักงานที่ดิน (กรมที่ดิน)ในพื้นที่ก่อนเสมอ
สรุป
โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท? เอกสารสิทธิ์ที่ดินหลักในไทยแบ่งได้ราว 5 กลุ่ม คือ โฉนด (น.ส.4จ) ครุฑแดง, น.ส.3ก ครุฑเขียว, น.ส.3/น.ส.3ข ครุฑดำ, ส.ป.ก. 4-01 และเอกสารครอบครองอื่น เช่น ภ.บ.ท.5 ใบไต่สวน ใบจอง ซึ่งแต่ละแบบมีสถานะสิทธิ์ต่างกัน
แบบไหนใช้จำนอง-ขายฝากได้? ที่ใช้กับนายทุนเอกชนได้ดีที่สุดคือ โฉนด (น.ส.4จ) และ น.ส.3ก ส่วน น.ส.3/น.ส.3ข ทำได้แต่ต้องประกาศ 30 วัน ขณะที่ ส.ป.ก. และเอกสารที่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ใช้เป็นหลักประกันกับเอกชนไม่ได้ ก่อนตัดสินใจควรตรวจสอบเอกสารสิทธิ์จริงกับสำนักงานที่ดินเสมอ
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับประเภทโฉนดที่ดิน (FAQ)
โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท?
เอกสารสิทธิ์ที่ดินหลักในไทยแบ่งได้ราว 5 กลุ่ม คือ โฉนดที่ดิน (น.ส.4จ), น.ส.3ก, น.ส.3/น.ส.3ข, ส.ป.ก. 4-01 และเอกสารครอบครองอื่นๆ เช่น ภ.บ.ท.5 ใบไต่สวน และใบจอง (น.ส.2) โดยดูสถานะสิทธิ์เบื้องต้นได้จากตราครุฑสีแดง เขียว หรือดำ
ตราครุฑแดง เขียว ดำ ต่างกันอย่างไร?
ตราครุฑสีแดงคือโฉนดที่ดิน (น.ส.4จ) ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์สมบูรณ์, ครุฑสีเขียวคือ น.ส.3ก หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศตำแหน่งชัด และครุฑสีดำคือ น.ส.3/น.ส.3ข ที่ตำแหน่งไม่ชัดเท่าและทำนิติกรรมต้องประกาศ 30 วัน
น.ส.3ก จำนองหรือขายฝากได้ไหม?
ได้ น.ส.3ก สามารถจดทะเบียนซื้อขาย โอน จำนอง และขายฝากได้ตามกฎหมายที่สำนักงานที่ดิน เพราะมีตำแหน่งชัดเจนจากระวางรูปถ่ายทางอากาศ เพียงแต่ยังไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็มเหมือนโฉนด จึงมักได้วงเงินรองจากโฉนดเล็กน้อย
ที่ดิน ส.ป.ก. นำไปจำนอง-ขายฝากกับนายทุนได้ไหม?
ไม่ได้ เพราะ ส.ป.ก. 4-01 เป็นสิทธิทำกินที่กรรมสิทธิ์ยังเป็นของรัฐ เกษตรกรจึงโอนหรือใช้เป็นหลักประกันกับนายทุนเอกชนไม่ได้ ทำได้เพียงตกทอดเป็นมรดกให้ทายาทที่ทำเกษตรตามเงื่อนไข หากมีผู้เสนอรับจำนอง/ขายฝาก ส.ป.ก. ควรระวังเพราะจดทะเบียนถูกต้องไม่ได้
เอกสารสิทธิ์แบบไหนใช้กู้เงินกับนายทุนเอกชนได้ดีที่สุด?
ดีที่สุดคือโฉนดที่ดิน (น.ส.4จ) เพราะเป็นกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ตำแหน่งชัด และมักได้วงเงินสูงสุด รองลงมาคือ น.ส.3ก ที่จำนอง-ขายฝากได้เช่นกัน ส่วน น.ส.3/น.ส.3ข ทำได้แต่ขั้นตอนยุ่งกว่า
ภ.บ.ท.5 ถือว่าเป็นโฉนดหรือไม่?
ไม่ใช่ ภ.บ.ท.5 เป็นเพียงใบแสดงการเสียภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดิน จึงนำมาจำนองหรือขายฝากในระบบไม่ได้ และมีความเสี่ยงสูง ควรตรวจสอบสิทธิที่ดินกับสำนักงานที่ดินก่อนซื้อขายทุกครั้ง
ไม่แน่ใจว่าเอกสารสิทธิ์ของคุณจำนองได้ไหม? ปรึกษา Land for Loan ฟรี
ถ้าคุณถือ โฉนด (น.ส.4จ) หรือ น.ส.3ก และอยากได้เงินก้อนโดยยังถือครองที่ดินไว้เอง Land for Loan (บริษัท แลนด์ ฟอร์ โลน จำกัด) เป็นนายทุนเอกชนโดยตรง รับจำนอง-ขายฝากที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ประเมินวงเงินให้ฟรี ดำเนินการถูกต้องตามกฎหมายที่สำนักงานที่ดินทุกขั้นตอน อนุมัติเร็ว เงื่อนไขยืดหยุ่น ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและหานายทุน หรือดูบริการทั้งหมดได้ที่ เว็บไซต์ Land for Loan วันนี้
ไม่แน่ใจว่าเอกสารสิทธิ์ของคุณจำนองได้หรือไม่ ได้วงเงินเท่าไหร่? ให้ทีมงานผู้เชี่ยวชาญช่วยประเมินให้ฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย ไม่มีข้อผูกมัด ปรึกษา Land for Loan ฟรี
บทความที่เกี่ยวข้อง
- จำนองที่ดิน คืออะไร ดอกเบี้ย-วงเงินกี่ %
- ขายฝากที่ดิน คืออะไร ครบทุกเรื่อง
- ที่ดิน ส.ป.ก. คืออะไร ซื้อขาย-จำนองได้ไหม
- จำนอง/ขายฝากที่ดิน ได้เงินเท่าไหร่
