เวนคืนที่ดินคืออะไร ได้ค่าทดแทนเท่าไหร่ + ขาย/จำนองได้ไหม 2569

เวนคืนที่ดิน คือการที่รัฐได้มาซึ่งที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ของเอกชน เพื่อนำไปใช้ในกิจการสาธารณะ เช่น สร้างถนน ทางด่วน รถไฟฟ้า หรือเขื่อน ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 โดยเจ้าของที่ดินมีสิทธิได้รับค่าทดแทนตามที่กฎหมายกำหนด

สำหรับเจ้าของที่ดิน การถูกเวนคืนเป็นเรื่องใหญ่ที่กระทบทั้งทรัพย์สินและแผนการเงิน หลายคนกังวลว่าจะได้ค่าทดแทนคุ้มหรือไม่ ถ้าไม่พอใจจะทำอย่างไร และถ้าที่ดินเพียง “ติดแนวเวนคืน” ยังจะขายหรือนำไปจำนองได้อยู่ไหม บทความนี้ (อัปเดตกันยายน 2569) Land for Loan จะอธิบายให้ครบตั้งแต่ความหมายของการเวนคืน ประเภทของค่าทดแทน วิธีอุทธรณ์และฟ้องศาล ไปจนถึงคำตอบเรื่องการซื้อขาย-จำนองที่ดินที่อยู่ในแนวเวนคืน

1. เวนคืนที่ดินคืออะไร (พ.ร.บ. เวนคืนฯ พ.ศ. 2562)

“เวนคืน” คือกระบวนการที่รัฐใช้อำนาจตามกฎหมายเพื่อได้มาซึ่งที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ของเอกชน สำหรับนำไปใช้ในกิจการอันเป็นประโยชน์สาธารณะ เช่น การตัดถนนสายใหม่ ขยายทางหลวง สร้างทางด่วน รถไฟฟ้า รถไฟทางคู่ เขื่อน หรือระบบสาธารณูปโภคอื่น ๆ ที่ประชาชนส่วนรวมได้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน โดยเจ้าของเดิมจะได้รับค่าทดแทนเป็นการชดเชย

ปัจจุบันหลักเกณฑ์การเวนคืนเป็นไปตาม พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 ซึ่งเป็นกฎหมายกลางที่กำหนดขั้นตอน สิทธิของเจ้าของทรัพย์ และหลักการประเมินค่าทดแทน โดยทั่วไปกระบวนการเวนคืนจะเริ่มจากการออกกฎหมายรองรับ ได้แก่

• พระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืน (พ.ร.ฎ. เวนคืน): ประกาศพื้นที่หรือ “แนวเวนคืน” ที่คาดว่าจะต้องใช้ เพื่อให้เจ้าหน้าที่เข้าสำรวจและเจรจา
• การสำรวจและกำหนดค่าทดแทน: เจ้าหน้าที่เข้ารังวัดที่ดิน สำรวจสิ่งปลูกสร้างและพืชผล แล้วกำหนดเงินค่าทดแทนให้เจ้าของ
• พระราชบัญญัติเวนคืนเฉพาะโครงการ: ในบางโครงการจะมีการออกกฎหมายเวนคืนเฉพาะเพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างสมบูรณ์

จุดสำคัญคือ การเวนคืนไม่ใช่การ “ยึด” ที่ดินโดยไม่มีการชดเชย แต่รัฐต้องจ่ายค่าทดแทนที่เป็นธรรมให้แก่เจ้าของและผู้มีสิทธิในทรัพย์สินนั้นตามกรอบที่กฎหมายวางไว้ ซึ่งเราจะเจาะรายละเอียดในหัวข้อถัดไป

2. ค่าทดแทนเวนคืนมีอะไรบ้าง คิดอย่างไร

เมื่อที่ดินถูกเวนคืน เจ้าของและผู้มีสิทธิเกี่ยวข้องมีสิทธิได้รับค่าทดแทนหลายรายการ ไม่ใช่แค่ค่าที่ดินเพียงอย่างเดียว โดยกฎหมายมุ่งชดเชยความเสียหายให้ครอบคลุมตามความเป็นจริง

ค่าทดแทนที่เจ้าของที่ดินมักได้รับ แบ่งได้เป็นกลุ่มหลัก ๆ ดังนี้

• ค่าที่ดินที่ถูกเวนคืน: ชดเชยตามเนื้อที่ที่รัฐเอาไป โดยคำนึงถึงราคาตลาดและหลักเกณฑ์การประเมินตามกฎหมาย
• ค่าสิ่งปลูกสร้าง: บ้าน อาคาร รั้ว หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นที่อยู่ในแนวเวนคืน ประเมินตามสภาพและมูลค่าที่แท้จริง
• ค่าต้นไม้ยืนต้นและพืชผล: เช่น สวนผลไม้ ไม้ยืนต้น พืชเศรษฐกิจที่ปลูกไว้ในที่ดินที่ถูกเวนคืน
• ค่าเสียหายกรณีที่ดินที่เหลือใช้ประโยชน์ได้น้อยลง: หากเวนคืนไปบางส่วนแล้วทำให้ที่ดินส่วนที่เหลือมีมูลค่าหรือประโยชน์ใช้สอยลดลง (เช่น กลายเป็นที่ดินรูปแปลกหรือแคบลง) ก็อาจได้รับการชดเชยเพิ่ม

สำหรับวิธีคิดค่าทดแทน โดยหลักจะพิจารณาจากราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์ประเภทและทำเลใกล้เคียงกัน ประกอบกับปัจจัยอื่น เช่น ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม สภาพและที่ตั้งของทรัพย์สิน รวมถึงเหตุและวัตถุประสงค์ของการเวนคืน เพื่อให้ได้ค่าทดแทนที่เป็นธรรมทั้งต่อเจ้าของและสังคมส่วนรวม

ทั้งนี้ หลักเกณฑ์และอัตราค่าทดแทนของแต่ละโครงการอาจแตกต่างกัน ขึ้นกับกฎหมายเฉพาะและมติของคณะกรรมการที่เกี่ยวข้อง ดังนั้นตัวเลขจริงที่จะได้รับ ควรตรวจสอบกับหน่วยงานเจ้าของโครงการเป็นกรณีไป

3. ถ้าไม่พอใจค่าทดแทน อุทธรณ์/ฟ้องศาลได้ไหม

คำตอบคือ ได้ กฎหมายเปิดช่องให้เจ้าของที่ดินหรือผู้มีสิทธิได้รับค่าทดแทนที่เห็นว่าจำนวนเงินไม่เป็นธรรม สามารถโต้แย้งได้เป็นลำดับขั้น ไม่ได้บังคับให้ต้องรับเงินตามที่เจ้าหน้าที่กำหนดเสมอไป

ขั้นที่ 1 อุทธรณ์ต่อรัฐมนตรี

หากไม่พอใจในจำนวนเงินค่าทดแทนที่คณะกรรมการกำหนด เจ้าของมีสิทธิยื่นอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีผู้รักษาการตามกฎหมายเวนคืนของโครงการนั้น ภายในกรอบเวลาที่กฎหมายกำหนด (นับจากวันที่ได้รับหนังสือแจ้งให้มารับเงินค่าทดแทน) จากนั้นรัฐมนตรีจะพิจารณาและวินิจฉัยคำอุทธรณ์

ขั้นที่ 2 ฟ้องต่อศาล

หากผลการอุทธรณ์ยังไม่เป็นที่พอใจ หรือรัฐมนตรีไม่วินิจฉัยภายในกำหนด เจ้าของก็มีสิทธิฟ้องคดีต่อศาลเพื่อขอให้กำหนดเงินค่าทดแทนเพิ่มได้ภายในกรอบเวลาที่กฎหมายวางไว้ โดยศาลจะพิจารณาความเป็นธรรมของค่าทดแทนอีกชั้นหนึ่ง

สิ่งที่ควรทำระหว่างกระบวนการนี้คือ เก็บเอกสารหลักฐานให้ครบ เช่น หนังสือแจ้งค่าทดแทน เอกสารสิทธิที่ดิน ภาพถ่ายสิ่งปลูกสร้างและพืชผล รวมถึงข้อมูลราคาซื้อขายที่ดินใกล้เคียง เพื่อใช้ประกอบการโต้แย้ง และควรปรึกษาทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญด้านเวนคืนเพื่อรักษาสิทธิให้ทันกรอบเวลา เพราะหากปล่อยให้เลยกำหนด อาจเสียสิทธิในการอุทธรณ์หรือฟ้องคดีได้

4. ที่ดินติดแนวเวนคืน ขาย/จำนองได้ไหม

นี่คือคำถามที่เจ้าของที่ดินกังวลมากที่สุด คำตอบสั้น ๆ คือ ที่ดินที่ติดแนวเวนคืนหรืออยู่ในแนวเวนคืน ยังสามารถขายและจำนอง-ขายฝากได้ ตราบใดที่รัฐยังไม่ได้เวนคืนและโอนกรรมสิทธิ์ไปจริง เจ้าของยังมีกรรมสิทธิ์และทำนิติกรรมได้ตามปกติ แต่ต้องเข้าใจว่ามูลค่าและวงเงินอาจได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะในส่วนที่จะถูกเวนคืน

เหตุผลที่กระทบมูลค่ามีหลายด้าน

• ส่วนที่จะถูกเวนคืนมีอนาคตไม่แน่นอน: ผู้ซื้อหรือผู้ให้สินเชื่อจะประเมินว่าที่ดินส่วนนั้นอาจถูกรัฐเอาไป จึงระมัดระวังในการตั้งราคาและวงเงิน
• ที่ดินส่วนที่เหลืออาจใช้ประโยชน์ได้น้อยลง: เช่น ถูกตัดจนแคบ เป็นรูปแปลก หรือร่นระยะก่อสร้าง ทำให้ราคาต่อหน่วยลดลง
• ธนาคารมักระมัดระวังเป็นพิเศษ: สถาบันการเงินหลายแห่งไม่รับ หรือให้วงเงินต่ำสำหรับที่ดินในแนวเวนคืน เพราะกังวลเรื่องหลักประกัน

ในทางกลับกัน นายทุนเอกชนมักพิจารณาเป็นกรณีไป โดยดูจากสัดส่วนที่ดินที่ติดแนวเวนคืน ที่ดินส่วนที่เหลือ ทำเล และศักยภาพการใช้ประโยชน์จริง หากที่ดินส่วนใหญ่ยังใช้ประโยชน์ได้ดี ก็ยังมีโอกาสได้วงเงินที่เหมาะสม ก่อนทำนิติกรรมควรตรวจสอบให้ชัดว่าที่ดินติดจำนองหรือมีภาระผูกพันอื่นอยู่ด้วยหรือไม่ อ่านวิธีตรวจได้ที่ เช็กที่ดินติดจำนอง/ภาระผูกพัน และทำความเข้าใจพื้นฐานได้ที่ จำนองที่ดิน คืออะไร

อีกจุดที่ควรดูควบคู่กันคือสีผังเมือง เพราะทั้งแนวเวนคืนและสีผังเมืองล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประเมินใช้พิจารณาศักยภาพและมูลค่าที่ดิน ดูรายละเอียดได้ที่ สีผังเมืองบอกอะไร

5. วิธีตรวจสอบแนวเวนคืนก่อนซื้อขาย

ก่อนจะซื้อ ขาย หรือนำที่ดินไปขอสินเชื่อ การตรวจสอบว่าที่ดิน “ติดแนวเวนคืน” หรือไม่ เป็นขั้นตอนที่ไม่ควรมองข้าม เพราะช่วยป้องกันการซื้อที่ดินที่จะถูกเวนคืนโดยไม่รู้ตัว ตรวจสอบได้หลายทาง ดังนี้

• 1. ตรวจกับสำนักงานที่ดิน: นำเอกสารสิทธิ (โฉนด น.ส.3 ก.) ไปสอบถามที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ ซึ่งมักมีข้อมูลแนวเขตโครงการหรือหมายเหตุการเวนคืนที่เกี่ยวข้อง ดูข้อมูลหน่วยงานได้ที่ กรมที่ดิน
• 2. ตรวจกับหน่วยงานเจ้าของโครงการ: เช่น โครงการถนน-ทางหลวงตรวจกับ กรมทางหลวง โครงการรถไฟฟ้าตรวจกับการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย เป็นต้น
• 3. ตรวจประกาศ พ.ร.ฎ. เวนคืน: ค้นหาพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืนในราชกิจจานุเบกษา เพื่อดูว่าที่ตั้งของที่ดินอยู่ในเขตประกาศหรือไม่
• 4. สอบถามหน่วยงานท้องถิ่น: เทศบาลหรือ อบต. ในพื้นที่มักทราบข้อมูลโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่กำลังจะเกิดในเขตนั้น

ข้อควรทราบ: หลักเกณฑ์ค่าทดแทน กรอบเวลา และรายละเอียดการเวนคืนขึ้นกับกฎหมายและมติของแต่ละโครงการ ข้อมูลในบทความนี้เป็นภาพรวมเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ควรตรวจสอบกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือทนายความก่อนตัดสินใจทุกครั้ง

สรุป

เวนคืนที่ดินคืออะไร? คือการที่รัฐได้มาซึ่งที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ของเอกชนเพื่อกิจการสาธารณะ เช่น ถนน ทางด่วน รถไฟฟ้า เขื่อน ตาม พ.ร.บ. เวนคืนฯ พ.ศ. 2562 โดยเจ้าของมีสิทธิได้รับค่าทดแทนที่เป็นธรรม

ได้ค่าทดแทนเท่าไหร่? ครอบคลุมทั้งค่าที่ดิน ค่าสิ่งปลูกสร้าง ค่าต้นไม้/พืชผล และค่าเสียหายกรณีที่ดินที่เหลือใช้ประโยชน์ได้น้อยลง โดยประเมินจากราคาตลาดและหลักเกณฑ์ตามกฎหมาย หากไม่พอใจสามารถอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีและฟ้องศาลได้ตามกรอบเวลา

ติดแนวเวนคืนขาย/จำนองได้ไหม? ยังทำได้ตราบที่รัฐยังไม่โอนกรรมสิทธิ์ แต่มูลค่าและวงเงินอาจกระทบ โดยเฉพาะส่วนที่จะถูกเวนคืน ธนาคารมักระวัง ส่วนนายทุนเอกชนพิจารณาเป็นกรณี และควรตรวจสอบแนวเวนคืนกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนซื้อขายเสมอ

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการเวนคืนที่ดิน (FAQ)

เวนคืนที่ดินคืออะไร?

เวนคืนที่ดินคือการที่รัฐใช้อำนาจตามกฎหมายได้มาซึ่งที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ของเอกชน เพื่อนำไปใช้ในกิจการสาธารณะ เช่น สร้างถนน ทางด่วน รถไฟฟ้า หรือเขื่อน ตาม พ.ร.บ. ว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 โดยเจ้าของมีสิทธิได้รับค่าทดแทน

ถูกเวนคืนที่ดินได้ค่าทดแทนอะไรบ้าง?

โดยทั่วไปได้รับค่าที่ดินที่ถูกเวนคืน ค่าสิ่งปลูกสร้าง ค่าต้นไม้ยืนต้นและพืชผล รวมถึงค่าเสียหายกรณีที่ดินส่วนที่เหลือใช้ประโยชน์ได้น้อยลง โดยประเมินจากราคาตลาดและหลักเกณฑ์ตามกฎหมาย ทั้งนี้อัตราจริงขึ้นกับแต่ละโครงการ ควรตรวจสอบกับหน่วยงานเจ้าของโครงการ

ไม่พอใจค่าเวนคืน อุทธรณ์ได้ไหม?

ได้ เจ้าของมีสิทธิยื่นอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีผู้รักษาการตามกฎหมายเวนคืนภายในกรอบเวลาที่กำหนด และหากยังไม่พอใจผลอุทธรณ์ ก็มีสิทธิฟ้องคดีต่อศาลเพื่อขอให้กำหนดค่าทดแทนเพิ่มได้ ควรเก็บหลักฐานให้ครบและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อรักษาสิทธิให้ทันเวลา

ที่ดินติดแนวเวนคืน ขายได้ไหม?

ขายได้ ตราบใดที่รัฐยังไม่ได้เวนคืนและโอนกรรมสิทธิ์ไปจริง เจ้าของยังมีสิทธิทำนิติกรรมได้ตามปกติ เพียงแต่มูลค่าอาจลดลง โดยเฉพาะส่วนที่จะถูกเวนคืน ผู้ซื้อควรตรวจสอบแนวเวนคืนให้ชัดเจนก่อนตัดสินใจ

ที่ดินติดแนวเวนคืน จำนองหรือขายฝากได้ไหม?

ได้ แต่ธนาคารมักระมัดระวังและอาจให้วงเงินต่ำหรือไม่รับ ส่วนนายทุนเอกชนจะพิจารณาเป็นกรณีจากสัดส่วนที่ติดแนวเวนคืน ที่ดินส่วนที่เหลือ ทำเล และศักยภาพการใช้ประโยชน์จริง หากที่ดินส่วนใหญ่ยังใช้ประโยชน์ได้ดีก็ยังมีโอกาสได้วงเงินที่เหมาะสม

จะตรวจสอบแนวเวนคืนได้ที่ไหน?

ตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ หน่วยงานเจ้าของโครงการ (เช่น กรมทางหลวง การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย) ประกาศพระราชกฤษฎีกาเวนคืนในราชกิจจานุเบกษา หรือสอบถามเทศบาล/อบต. ในพื้นที่ก่อนตัดสินใจซื้อขายทุกครั้ง

ที่ดินติดเวนคืนก็ยังปรึกษาเรื่องเงินก้อนได้ กับ Land for Loan

ถ้าที่ดินของคุณอยู่ในแนวเวนคืนหรือติดแนวเวนคืนบางส่วน อย่าเพิ่งคิดว่าจะนำไปใช้ประโยชน์ทางการเงินไม่ได้ Land for Loan (บริษัท แลนด์ ฟอร์ โลน จำกัด) เป็นนายทุนเอกชนโดยตรงที่พิจารณาที่ดินเป็นกรณี ดูจากศักยภาพและที่ดินส่วนที่เหลือจริง อนุมัติเร็ว เงื่อนไขยืดหยุ่น และทำนิติกรรมถูกต้องตามกฎหมายที่สำนักงานที่ดินทุกขั้นตอน ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและหานายทุน หรือดูบริการทั้งหมดได้ที่ เว็บไซต์ Land for Loan เพื่อประเมินวงเงินเบื้องต้นฟรี

บทความที่เกี่ยวข้อง

• เช็กที่ดินติดจำนอง/ภาระผูกพัน อย่างไร
• จำนองที่ดิน คืออะไร ดอกเบี้ย-วงเงินกี่ %
• สีผังเมืองบอกอะไร สร้างอะไรได้
• หานายทุน รับจำนอง-ขายฝาก

• Share Facebook
• Tweet

L

เขียนโดย

ทีมสินเชื่อ Landforloan

ทีมผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อที่ดิน จำนอง และขายฝาก ที่ทำงานกับลูกค้าจริงทั่วประเทศ ช่วยเจ้าของที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เข้าถึงแหล่งเงินทุนที่ถูกกฎหมาย

ตรวจทานความถูกต้องโดย

แพรรินทร์ เรืองปัญญาวุฒิ

กรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ ฟอร์ โลน จำกัด · ผู้ก่อตั้งสถาบันสอนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ Future Developer Academy

ดูโปรไฟล์ผู้เชี่ยวชาญ ↗