หนังสือมอบอำนาจที่ดิน (ท.ด.21) เขียนยังไง ใช้ตอนไหน ครบทุกขั้นตอน

หนังสือมอบอำนาจที่ดิน (แบบ ท.ด.21) คือเอกสารที่เจ้าของที่ดินใช้มอบให้ผู้อื่นไปทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินแทนตน เช่น โอน ซื้อขาย จำนอง ขายฝาก ไถ่ถอน หรือจดทะเบียนสิทธิต่าง ๆ ใช้เมื่อเจ้าของไปดำเนินการด้วยตัวเองไม่ได้ ต้องกรอกแบบฟอร์มของกรมที่ดินให้ครบถ้วนและลงลายมือชื่อพร้อมพยาน 2 คน

หลายคนติดธุระ อยู่ต่างจังหวัด หรือไม่สะดวกเดินทางไปสำนักงานที่ดินด้วยตัวเอง จึงจำเป็นต้องมอบให้คนที่ไว้ใจไปทำแทน แต่การมอบอำนาจเรื่องที่ดินเป็นเรื่องละเอียดอ่อนมาก เพราะเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินก้อนใหญ่ หากกรอกผิดหรือเซ็นแบบไม่รอบคอบอาจถูกสวมสิทธิ์หรือฉ้อโกงได้ บทความนี้จะสรุปให้ครบว่า หนังสือมอบอำนาจที่ดิน คืออะไร กรอก ท.ด.21 ทีละขั้นอย่างไร ต้องแนบเอกสารและติดอากรแสตมป์เท่าไหร่ พร้อมข้อควรระวังสำคัญที่ต้องรู้ก่อนเซ็น

1. หนังสือมอบอำนาจที่ดิน (ท.ด.21) คืออะไร ใช้ตอนไหน

หนังสือมอบอำนาจที่ดิน คือหนังสือที่เจ้าของที่ดิน (ผู้มอบอำนาจ) ทำขึ้นเพื่อมอบให้บุคคลอื่น (ผู้รับมอบอำนาจ) มีอำนาจไปดำเนินการทางทะเบียนที่สำนักงานที่ดินแทนตนได้ตามกฎหมาย โดยกรมที่ดินกำหนดให้ใช้ แบบ ท.ด.21 เป็นแบบฟอร์มมาตรฐานสำหรับการมอบอำนาจเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนด

เหตุผลที่ต้องมีหนังสือมอบอำนาจ เพราะการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินนั้น โดยหลักเจ้าของต้องมาแสดงตนและลงลายมือชื่อต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินด้วยตัวเอง แต่หากไปไม่ได้จริง ๆ กฎหมายจึงเปิดช่องให้มอบอำนาจได้ ผ่านเอกสารที่ถูกต้องตามแบบ

ใช้หนังสือมอบอำนาจที่ดินตอนไหนบ้าง

โดยทั่วไปใช้เมื่อเจ้าของที่ดินไม่สะดวกไปสำนักงานที่ดินด้วยตัวเอง และต้องการมอบให้ผู้อื่นไปทำนิติกรรมแทน เช่น

• โอนและซื้อขายที่ดิน — มอบให้ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แทน
• มอบอำนาจจำนอง — มอบให้ไปจดทะเบียนจำนองที่ดินเป็นหลักประกัน
• มอบอำนาจขายฝาก — มอบให้ไปจดทะเบียนขายฝากที่ดิน
• ไถ่ถอนจำนอง/ขายฝาก — มอบให้ไปจดทะเบียนไถ่ถอนแทนเมื่อชำระหนี้ครบ
• จดทะเบียนสิทธิอื่น ๆ เช่น ให้ ภาระจำยอม แบ่งแยกโฉนด หรือขอตรวจสอบข้อมูลที่ดิน

หากคุณกำลังศึกษาเรื่องการนำที่ดินไปหาเงินทุน สามารถอ่านเพิ่มได้ที่ จำนองที่ดิน คืออะไร ดอกเบี้ยและวงเงินเท่าไหร่ เพื่อเข้าใจภาพรวมก่อนตัดสินใจมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปดำเนินการแทน

2. วิธีกรอก ท.ด.21 ทีละขั้น

แบบ ท.ด.21 หน้าตาไม่ซับซ้อน แต่ต้องกรอกให้ครบทุกช่องและถูกต้อง เพราะเจ้าพนักงานที่ดินจะตรวจสอบความสมบูรณ์ก่อนรับจดทะเบียน หากกรอกตกหล่นหรือข้อความไม่ชัดเจน อาจถูกปฏิเสธหรือต้องกลับไปแก้ใหม่

ขั้นที่ 1 กรอกข้อมูลผู้มอบอำนาจและผู้รับมอบอำนาจ

ระบุ ชื่อ-นามสกุล เลขบัตรประชาชน และที่อยู่ ของทั้งผู้มอบอำนาจ (เจ้าของที่ดิน) และผู้รับมอบอำนาจ (คนที่ไปทำแทน) ให้ครบถ้วนและตรงกับบัตรประชาชน หากสะกดผิดหรือเลขบัตรผิดอาจทำให้เอกสารใช้ไม่ได้

ขั้นที่ 2 ระบุที่ดินและเลขโฉนดให้ถูกต้อง

กรอก เลขที่โฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ จังหวัด ให้ตรงกับโฉนดตัวจริงทุกตัวอักษร จุดนี้สำคัญมาก เพราะเป็นตัวบอกว่าอำนาจที่มอบครอบคลุมที่ดินแปลงใด หากมีหลายแปลงต้องระบุให้ครบทุกแปลงที่ต้องการมอบอำนาจ

ขั้นที่ 3 ระบุ “กิจการที่มอบอำนาจ” ให้ชัดเจน

นี่คือหัวใจของหนังสือมอบอำนาจที่ดิน ต้องเขียนให้ชัดว่ามอบอำนาจให้ไปทำเรื่องอะไร เช่น “ขายที่ดิน” “จำนองที่ดิน” “ขายฝากที่ดิน” หรือ “ไถ่ถอนจำนอง” ควรระบุเฉพาะเรื่องที่จำเป็นจริง ๆ ไม่ควรเขียนกว้างเกินไป เพื่อจำกัดขอบเขตอำนาจของผู้รับมอบและลดความเสี่ยง

ขั้นที่ 4 ลงลายมือชื่อผู้มอบอำนาจและพยาน 2 คน

ผู้มอบอำนาจต้องลงลายมือชื่อด้วยตัวเอง พร้อมมี พยานลงลายมือชื่อ 2 คน และหากมีการแก้ไขข้อความในเอกสาร ผู้มอบอำนาจต้องเซ็นกำกับทุกจุดที่แก้ ห้ามใช้น้ำยาลบคำผิดหรือขีดฆ่าโดยไม่เซ็นกำกับ เพราะจะทำให้เอกสารน่าสงสัยและอาจถูกปฏิเสธ

เมื่อกรอกครบทุกขั้นแล้ว ให้ทวนอีกครั้งว่าไม่มีช่องว่างที่ยังไม่ได้กรอก ก่อนนำไปยื่นพร้อมเอกสารประกอบที่สำนักงานที่ดิน

3. เอกสารที่ต้องแนบ + อากรแสตมป์

นอกจากตัวหนังสือมอบอำนาจ ท.ด.21 ที่กรอกครบแล้ว ยังต้องเตรียมเอกสารประกอบและติดอากรแสตมป์ให้ถูกต้อง มิฉะนั้นเจ้าพนักงานอาจไม่รับดำเนินการ

เอกสารที่ต้องแนบ

• สำเนาบัตรประชาชน ของผู้มอบอำนาจและผู้รับมอบอำนาจ (เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง)
• สำเนาทะเบียนบ้าน ของผู้มอบอำนาจและผู้รับมอบอำนาจ (เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง)
• โฉนดที่ดินตัวจริง ของแปลงที่จะทำนิติกรรม
• กรณีเปลี่ยนชื่อ-สกุล หรือสมรส/หย่า ให้แนบเอกสารที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติม

อากรแสตมป์ต้องติดเท่าไหร่

หนังสือมอบอำนาจต้องติดอากรแสตมป์ตามที่กฎหมายกำหนด ดังนี้

• มอบอำนาจให้ทำการครั้งเดียว (เรื่องเดียว คนเดียว) ติดอากรแสตมป์ 10 บาท
• มอบอำนาจให้ทำการมากกว่าครั้งเดียว หรือมอบให้หลายคน หรือหลายเรื่อง ติดอากรแสตมป์ 30 บาท

เมื่อเตรียมเอกสารและค่าใช้จ่ายเรื่องมอบอำนาจครบแล้ว อย่าลืมเผื่อค่าใช้จ่ายในการทำนิติกรรมหลักด้วย ดูรายละเอียดได้ที่ ค่าโอนที่ดิน 2569 เสียเท่าไหร่ ใครจ่าย เพื่อวางแผนงบประมาณให้พร้อมก่อนไปสำนักงานที่ดิน

4. ข้อควรระวัง (ห้ามโอนลอย/เซ็นเอกสารเปล่า)

เรื่องที่ดินเป็นทรัพย์สินมูลค่าสูง หนังสือมอบอำนาจจึงเป็นเป้าหมายของมิจฉาชีพ หากพลาดเพียงจุดเดียวอาจสูญเสียกรรมสิทธิ์ทั้งแปลง ข้อควรระวังที่สำคัญที่สุดมีดังนี้

ห้ามเซ็นมอบอำนาจแบบเว้นช่องว่างหรือ “โอนลอย” เด็ดขาด

อย่าเซ็นหนังสือมอบอำนาจที่ยังกรอกข้อความไม่ครบ หรือปล่อยช่องว่างไว้ให้คนอื่นไปกรอกทีหลัง (ที่เรียกกันว่า “โอนลอย” หรือ “เซ็นเอกสารเปล่า”) เพราะผู้รับมอบอาจนำไปกรอกข้อความเป็นการโอนขาย จำนอง หรือขายฝากที่ดินของคุณโดยที่คุณไม่รู้ตัว ซึ่งเป็นช่องทางฉ้อโกงและสวมสิทธิ์ที่พบบ่อยที่สุด

กรอกข้อความให้ครบก่อนเซ็นทุกครั้ง

ต้องแน่ใจว่าทุกช่องถูกกรอกครบถ้วนและถูกต้องก่อนลงลายมือชื่อ โดยเฉพาะช่อง “กิจการที่มอบอำนาจ” ต้องระบุชัดเจนว่าทำเรื่องอะไร ไม่ปล่อยว่างหรือเขียนกว้างจนครอบจักรวาล

มอบอำนาจเฉพาะเรื่องที่จำเป็น

ควรจำกัดขอบเขตอำนาจให้แคบที่สุดเท่าที่จำเป็น เช่น ถ้าต้องการแค่ให้ไปจำนอง ก็ระบุเฉพาะ “จำนองที่ดิน” ไม่ควรมอบอำนาจให้ “ขาย” ไปด้วย และเลือกมอบอำนาจให้เฉพาะคนที่ไว้ใจได้จริง ๆ เท่านั้น

ดาวน์โหลดแบบฟอร์มและตรวจสอบกับหน่วยงาน

สามารถดาวน์โหลดแบบฟอร์ม ท.ด.21 ได้จากเว็บไซต์ กรมที่ดิน และควรตรวจสอบแบบฟอร์มรวมถึงขั้นตอนล่าสุดกับกรมที่ดินหรือสำนักงานที่ดินในพื้นที่ก่อนดำเนินการทุกครั้ง เพราะรายละเอียดและอัตราค่าธรรมเนียมอาจมีการปรับปรุง

5. มอบอำนาจจำนอง/ขายฝาก ใช้ยังไง

การมอบอำนาจสำหรับนิติกรรมจำนองและขายฝากใช้แบบ ท.ด.21 เช่นเดียวกัน แต่มีจุดที่ต้องใส่ใจเป็นพิเศษ เพราะเป็นการนำที่ดินไปผูกพันเป็นหลักประกันหรือโอนกรรมสิทธิ์แบบมีเงื่อนไข

มอบอำนาจจำนองที่ดิน

กรณีมอบอำนาจจำนอง ให้ระบุในช่องกิจการที่มอบอำนาจว่า “จำนองที่ดิน” พร้อมรายละเอียดที่ควรระบุให้ชัด เช่น วงเงินจำนองและชื่อผู้รับจำนอง (ถ้าทราบ) เพื่อไม่ให้ผู้รับมอบไปจำนองในวงเงินหรือกับบุคคลที่คุณไม่ได้ตั้งใจ การจำนองนั้นกรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของเดิม เพียงแต่นำโฉนดไปเป็นหลักประกันเท่านั้น

มอบอำนาจขายฝากที่ดิน

กรณีมอบอำนาจขายฝาก ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ เพราะการขายฝากคือการโอนกรรมสิทธิ์ไปยังผู้รับซื้อฝากทันที โดยมีสิทธิไถ่คืนภายในกำหนด หากมอบอำนาจไม่รอบคอบอาจเสียที่ดินได้ จึงควรระบุเงื่อนไขให้ชัด เช่น ราคาขายฝากและกำหนดเวลาไถ่ถอน และมอบให้เฉพาะคนที่ไว้ใจจริง ๆ

หากต้องการเข้าใจเรื่องขายฝากอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจ อ่านเพิ่มได้ที่ ขายฝากที่ดิน ครบทุกเรื่อง เพื่อรู้สิทธิและเงื่อนไขก่อนมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปดำเนินการแทน

สรุป

หนังสือมอบอำนาจที่ดิน (ท.ด.21) คือเครื่องมือสำคัญเมื่อเจ้าของที่ดินไปทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินด้วยตัวเองไม่ได้ ไม่ว่าจะเป็นการโอน ซื้อขาย จำนอง ขายฝาก หรือไถ่ถอน หัวใจอยู่ที่การกรอกแบบฟอร์มของกรมที่ดินให้ครบทุกช่อง ระบุที่ดินและกิจการที่มอบอำนาจให้ชัดเจน ลงลายมือชื่อพร้อมพยาน 2 คน แนบสำเนาบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน โฉนดตัวจริง และติดอากรแสตมป์ 10 หรือ 30 บาทตามกรณี

ข้อควรระวังที่สำคัญที่สุดคือ ห้ามเซ็นมอบอำนาจแบบเว้นช่องว่างหรือโอนลอยเด็ดขาด ให้กรอกข้อความครบก่อนเซ็นเสมอ มอบอำนาจเฉพาะเรื่องที่จำเป็น และเลือกคนที่ไว้ใจได้จริง ทั้งนี้ควรดาวน์โหลดแบบฟอร์มและตรวจสอบขั้นตอนล่าสุดกับกรมที่ดินก่อนดำเนินการทุกครั้ง

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

หนังสือมอบอำนาจที่ดินคืออะไร?

หนังสือมอบอำนาจที่ดินคือเอกสารที่เจ้าของที่ดินทำขึ้นเพื่อมอบให้ผู้อื่นไปทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินแทน เช่น โอน ซื้อขาย จำนอง ขายฝาก หรือไถ่ถอน โดยกรมที่ดินกำหนดให้ใช้แบบ ท.ด.21 เป็นแบบฟอร์มมาตรฐาน ใช้เมื่อเจ้าของไปดำเนินการด้วยตัวเองไม่ได้

แบบ ท.ด.21 ดาวน์โหลดได้ที่ไหน?

สามารถดาวน์โหลดแบบฟอร์ม ท.ด.21 ได้จากเว็บไซต์ของกรมที่ดิน (dol.go.th) หรือขอรับได้ที่สำนักงานที่ดินทุกแห่ง ควรตรวจสอบว่าเป็นแบบฟอร์มล่าสุดก่อนกรอกและนำไปใช้

หนังสือมอบอำนาจที่ดินต้องติดอากรแสตมป์เท่าไหร่?

กรณีมอบอำนาจให้ทำการครั้งเดียวติดอากรแสตมป์ 10 บาท ส่วนกรณีมอบอำนาจให้ทำการหลายเรื่อง หลายครั้ง หรือมอบให้หลายคน ติดอากรแสตมป์ 30 บาท

ต้องมีพยานกี่คนในหนังสือมอบอำนาจที่ดิน?

ต้องมีพยานลงลายมือชื่อ 2 คน พร้อมลายมือชื่อของผู้มอบอำนาจที่เซ็นด้วยตัวเอง หากมีการแก้ไขข้อความในเอกสาร ผู้มอบอำนาจต้องเซ็นกำกับทุกจุดที่แก้ไข

มอบอำนาจโอนลอยหรือเซ็นเอกสารเปล่าได้ไหม?

ไม่ควรทำเด็ดขาด การเซ็นหนังสือมอบอำนาจโดยเว้นช่องว่างหรือยังกรอกข้อความไม่ครบ (โอนลอย) เสี่ยงถูกฉ้อโกงหรือสวมสิทธิ์อย่างมาก เพราะผู้อื่นอาจนำไปกรอกเป็นการโอน ขาย จำนอง หรือขายฝากที่ดินโดยที่เจ้าของไม่รู้ตัว ให้กรอกข้อความครบก่อนเซ็นเสมอ

มอบอำนาจจำนองกับมอบอำนาจขายฝากต่างกันอย่างไร?

มอบอำนาจจำนองคือมอบให้ไปจดทะเบียนนำที่ดินเป็นหลักประกันหนี้ กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของเดิม ส่วนมอบอำนาจขายฝากคือมอบให้ไปจดทะเบียนขายฝาก ซึ่งกรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้รับซื้อฝากทันทีโดยมีสิทธิไถ่คืนตามกำหนด จึงต้องระบุเงื่อนไขให้ชัดและระวังเป็นพิเศษ

บทความที่เกี่ยวข้อง

• จำนองที่ดิน คืออะไร ดอกเบี้ย-วงเงินกี่ %
• ขายฝากที่ดิน ครบทุกเรื่อง
• ค่าโอนที่ดิน 2569 เสียเท่าไหร่ ใครจ่าย
• หานายทุน รับจำนอง-ขายฝาก

ต้องการนำที่ดินไปจำนองหรือขายฝากกับนายทุนโดยตรง? ให้ทีมผู้เชี่ยวชาญของ แลนด์ ฟอร์ โลน ช่วยประเมินวงเงินเบื้องต้นและแนะนำขั้นตอนเอกสารให้คุณฟรี ไม่มีข้อผูกมัด เป็นนายทุนโดยตรง อนุมัติไว ทำนิติกรรมถูกต้องที่สำนักงานที่ดิน หรือดูรายละเอียดบริการได้ที่ หน้านายทุน แลนด์ ฟอร์ โลน

• Share Facebook
• Tweet

L

เขียนโดย

ทีมสินเชื่อ Landforloan

ทีมผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อที่ดิน จำนอง และขายฝาก ที่ทำงานกับลูกค้าจริงทั่วประเทศ ช่วยเจ้าของที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เข้าถึงแหล่งเงินทุนที่ถูกกฎหมาย

ตรวจทานความถูกต้องโดย

แพรรินทร์ เรืองปัญญาวุฒิ

กรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ ฟอร์ โลน จำกัด · ผู้ก่อตั้งสถาบันสอนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ Future Developer Academy

ดูโปรไฟล์ผู้เชี่ยวชาญ ↗