ค่าโอนที่ดิน 2569 เสียเท่าไหร่? ใครจ่าย + วิธีคำนวณ

ค่าโอนที่ดิน คือค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่าย ณ สำนักงานที่ดินตอนโอนกรรมสิทธิ์ ประกอบด้วย 4 ส่วนหลัก ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย, ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรือ อากรแสตมป์ 0.5% อย่างใดอย่างหนึ่ง โดยรวมมักอยู่ราว 2–6% ของราคาที่ดิน แล้วแต่จำนวนปีที่ถือครอง

หลายคนตกลงซื้อขายหรือจะเอาที่ดินไปทำนิติกรรมเสร็จแล้ว แต่มางงตอนไปสำนักงานที่ดินว่าทำไมมีค่าใช้จ่ายโผล่มาหลายรายการ และใครกันแน่ที่ต้องจ่าย บทความนี้จะสรุปให้ครบว่า ค่าโอนที่ดิน 2569 มีอะไรบ้าง แต่ละส่วนคิดจากอะไร ใครเป็นผู้จ่ายตามธรรมเนียม พร้อมตัวอย่างการคำนวณเป็นตัวเลขจริงในรูปแบบตาราง ให้คุณกดเครื่องคิดเลขตามได้ทันที ก่อนไปสำนักงานที่ดินจริง

1. ค่าโอนที่ดินมีอะไรบ้าง

ค่าโอนที่ดินไม่ใช่ค่าใช้จ่ายก้อนเดียว แต่เป็นชุดของค่าธรรมเนียมและภาษีที่เรียกเก็บ ณ สำนักงานที่ดินตอนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โดยแบ่งเป็น 4 ส่วนหลัก ซึ่งบางรายการเสียทุกครั้ง แต่บางรายการเสียเฉพาะบางกรณีเท่านั้น

• 1. ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ — เสียทุกครั้งที่มีการโอน
• 2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย — คำนวณจากราคาประเมิน ตามจำนวนปีที่ถือครองแบบขั้นบันได ผู้ขาย (ผู้โอน) เป็นผู้จ่าย
• 3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่ตัวไหนสูงกว่า) — เสียเมื่อถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี
• 4. อากรแสตมป์ 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่ตัวไหนสูงกว่า) — เสียกรณีที่ไม่เข้าเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะ

จุดสำคัญที่คนมักสับสนคือ ภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์จะเสียเพียงอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น ถ้าเข้าเกณฑ์ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แล้ว จะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์อีก และหากมีการกู้เงินโดยจดจำนองที่ดินด้วย จะมี ค่าจดทะเบียนจำนอง 1% ของวงเงินกู้ (สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท) เพิ่มเข้ามาต่างหาก

ที่ดินมีโฉนดที่นำไปทำนิติกรรมได้ ทั้งซื้อขาย ให้ และจำนอง ล้วนต้องเจอค่าใช้จ่ายชุดนี้ หากคุณกำลังศึกษาเรื่องการนำที่ดินไปหาเงินทุน อ่านเพิ่มได้ที่ จำนองที่ดิน คืออะไร ดอกเบี้ยและวงเงินเท่าไหร่

2. ค่าธรรมเนียมโอน 2% คิดจากอะไร

ค่าธรรมเนียมการโอนคือค่าใช้จ่ายพื้นฐานที่เสียทุกครั้งที่โอนกรรมสิทธิ์ อัตราปกติคือ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง จุดนี้สำคัญมาก เพราะ “ราคาประเมิน” กับ “ราคาขาย” มักไม่เท่ากัน

ราคาประเมินคืออะไร หาได้จากไหน

ราคาประเมินทุนทรัพย์ คือราคากลางที่ทางราชการกำหนดไว้สำหรับที่ดินแต่ละแปลง ใช้เป็นฐานคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษี ณ สำนักงานที่ดิน ปกติราคาประเมินราชการมักต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงในตลาด คุณสามารถตรวจสอบราคาประเมินของแปลงตัวเองได้ที่ระบบ ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ โดยใช้เลขที่โฉนดและตำแหน่งที่ดิน

สูตรคำนวณค่าธรรมเนียมโอน

สูตรตรงไปตรงมาคือ ค่าธรรมเนียมโอน = ราคาประเมิน × 2% เช่น ที่ดินราคาประเมิน 2,000,000 บาท ค่าธรรมเนียมโอนจะเท่ากับ 40,000 บาท ทั้งนี้บางช่วงรัฐบาลอาจออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนเป็นการชั่วคราวสำหรับที่อยู่อาศัยบางประเภท ควรตรวจสอบมาตรการล่าสุดกับ กรมที่ดิน ก่อนทำรายการทุกครั้ง

3. ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการโอนที่ดิน

นอกจากค่าธรรมเนียมโอน 2% แล้ว ยังมีภาษีอีก 3 ตัวที่เกี่ยวข้อง แต่ไม่ได้เสียครบทุกตัวเสมอไป ขึ้นอยู่กับจำนวนปีที่ถือครองและลักษณะการโอน มาดูทีละตัว

3.1 ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

เป็นภาษีที่ผู้ขาย (ผู้โอน) เป็นผู้จ่าย คำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง แล้วเฉลี่ยต่อปี นำไปคูณอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบขั้นบันได แล้วคูณกลับด้วยจำนวนปีถือครอง ยิ่งถือครองนานค่าใช้จ่ายที่หักได้ยิ่งมาก ภาษีจึงยิ่งน้อยลง อัตราหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาตามปีถือครองเป็นดังนี้

3.2 ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

ภาษีธุรกิจเฉพาะเสียในอัตรา 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่ตัวไหนสูงกว่า) จะเสียก็ต่อเมื่อถือครองที่ดินไม่ถึง 5 ปี นับจากวันได้มา และไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี ถือเป็นการขายที่เข้าข่ายมุ่งค้าหากำไร จุดที่ต้องจำให้ขึ้นใจคือ ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์อีก

3.3 อากรแสตมป์ 0.5%

อากรแสตมป์เสียในอัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่ตัวไหนสูงกว่า) จะเสียเฉพาะกรณีที่ไม่เข้าเกณฑ์ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ พูดง่าย ๆ คือถ้าถือครองครบ 5 ปีขึ้นไป (หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี) ก็จะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทนภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ซึ่งประหยัดกว่ามาก รายละเอียดภาษีทั้งหมดตรวจสอบได้ที่ กรมสรรพากร

4. ตัวอย่างการคำนวณค่าโอนที่ดิน

เพื่อให้เห็นภาพชัด ลองดูตัวอย่างที่ดินราคาประเมิน 2,000,000 บาท ขายในราคาเท่าราคาประเมิน โดยผู้ขายถือครองมา 3 ปี (ไม่ถึง 5 ปี จึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่เสียอากรแสตมป์)

อ่านตารางอย่างไร: ที่ดินแปลงนี้ถือครองไม่ถึง 5 ปี จึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ซึ่งเป็นก้อนใหญ่ที่สุด ทำให้ค่าโอนรวมสูงถึงราว 129,000 บาท หรือประมาณ 6.5% ของราคาที่ดิน หากผู้ขายรายนี้ถือครองครบ 5 ปีขึ้นไป จะสลับไปเสียอากรแสตมป์ 0.5% (10,000 บาท) แทนภาษีธุรกิจเฉพาะ 66,000 บาท ทำให้ค่าโอนรวมลดลงเหลือราว 73,000 บาททันที เห็นได้ชัดว่าจำนวนปีถือครองมีผลต่อค่าโอนมาก

ข้อควรทราบ (Disclaimer): ตัวเลขทั้งหมดในตารางเป็นค่าประมาณเพื่อการศึกษาเท่านั้น โดยเฉพาะภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่คำนวณตามขั้นบันไดและปีถือครอง ตัวเลขจริงอาจต่างออกไป ควรตรวจสอบกับกรมที่ดินและกรมสรรพากรหรือใช้โปรแกรมคำนวณของหน่วยงานก่อนทำรายการจริงเสมอ

5. ใครจ่ายค่าโอนที่ดิน ผู้ซื้อหรือผู้ขาย

คำถามยอดฮิตที่มักทำให้เกิดปัญหาตอนไปสำนักงานที่ดิน คำตอบคือ ตกลงกันได้ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ไม่มีกฎหมายบังคับตายตัวว่าใครต้องจ่ายทั้งหมด แต่มีธรรมเนียมปฏิบัติที่ยึดถือกันทั่วไปดังนี้

• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย — ตามธรรมเนียมผู้ขายเป็นผู้จ่าย เพราะเป็นภาษีจากรายได้ของผู้ขาย
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% — ตามธรรมเนียมผู้ขายเป็นผู้จ่าย เพราะเกิดจากการขายของผู้ขาย
• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% — มักตกลงแบ่งกันคนละครึ่ง (ผู้ซื้อ 1% ผู้ขาย 1%) หรือแล้วแต่ระบุในสัญญาซื้อขาย
• อากรแสตมป์ 0.5% — มักเป็นภาระของผู้ขาย หรือตกลงกันในสัญญา

ข้อแนะนำสำคัญคือ ควรระบุให้ชัดเจนในสัญญาซื้อขายตั้งแต่ต้นว่าใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนไหน เพื่อป้องกันการเถียงกันหน้าเคาน์เตอร์สำนักงานที่ดิน ซึ่งอาจทำให้การโอนล่าช้าหรือล่มได้

6. โอนให้ลูก/มรดก เสียค่าโอนเท่าไหร่

การโอนที่ดินให้คนในครอบครัวมีอัตราค่าธรรมเนียมพิเศษที่ถูกกว่าการซื้อขายทั่วไปมาก

โอนให้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย

กรณีพ่อแม่โอนที่ดินให้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย (ไม่รวมบุตรบุญธรรม) ค่าธรรมเนียมการโอนลดเหลือเพียง 0.5% ของราคาประเมิน (จากปกติ 2%) นอกจากนี้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมายยังได้รับยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับมูลค่าที่ดินส่วนที่ไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อปี ส่วนที่เกินจึงเสียภาษีในอัตรา 5% ทำให้ต้นทุนการโอนให้ลูกต่ำกว่าการซื้อขายปกติมาก

โอนมรดกให้ทายาทโดยธรรม

กรณีโอนมรดกให้ทายาทโดยธรรม (เช่น บุตร คู่สมรส บิดามารดา) ค่าธรรมเนียมการโอนอยู่ที่ 0.5% ของราคาประเมิน และโดยทั่วไปไม่ต้องเสียภาษีเงินได้และภาษีธุรกิจเฉพาะ ทั้งนี้หากกองมรดกมีมูลค่าสูงมากอาจเข้าข่ายภาษีการรับมรดกตามกฎหมายแยกต่างหาก ควรปรึกษาเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเป็นราย ๆ ไป

7. ลดค่าใช้จ่ายและสิ่งที่ต้องเตรียม

แม้ค่าโอนที่ดินจะเป็นค่าใช้จ่ายที่เลี่ยงไม่ได้ แต่มีหลายวิธีที่ช่วยให้จ่ายน้อยลงอย่างถูกกฎหมาย และมีเอกสารที่ต้องเตรียมให้พร้อมก่อนไปสำนักงานที่ดิน

วิธีลดค่าใช้จ่ายอย่างถูกกฎหมาย

• ถือครองให้ครบ 5 ปีก่อนขาย เพื่อเลี่ยงภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แล้วเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน ซึ่งประหยัดกว่าหลายเท่า
• ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี (กรณีบ้านพร้อมที่ดิน) ก็ช่วยให้เข้าเกณฑ์ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเช่นกัน
• ตรวจสอบราคาประเมินล่วงหน้าที่กรมธนารักษ์ เพื่อคำนวณค่าใช้จ่ายและเตรียมเงินให้พอ ไม่เจอเซอร์ไพรส์หน้างาน
• ติดตามมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนของรัฐ ที่บางช่วงออกมาช่วยเหลือการซื้อที่อยู่อาศัย

เอกสารที่ต้องเตรียม

• โฉนดที่ดินตัวจริง
• บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้โอนและผู้รับโอน (พร้อมสำเนา)
• หนังสือสัญญาซื้อขาย (ถ้ามี)
• กรณีสมรส เตรียมทะเบียนสมรสและหนังสือยินยอมของคู่สมรส
• หนังสือมอบอำนาจ (ถ้าไม่ได้ไปเอง)

หากคุณกำลังพิจารณานำที่ดินไปสร้างสภาพคล่องแทนการขายขาด ลองเทียบทางเลือกจำนองและขายฝากได้ที่ จำนอง/ขายฝากที่ดินได้เงินเท่าไหร่ และ ขายฝากที่ดิน ครบทุกเรื่อง

สรุป

ค่าโอนที่ดินมีอะไรบ้าง? มี 4 ส่วนหลัก ได้แก่ ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ตามปีถือครอง), ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถือครองไม่ถึง 5 ปี) หรืออากรแสตมป์ 0.5% (ถือครองครบ 5 ปีขึ้นไป) โดยเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์เพียงอย่างใดอย่างหนึ่ง

ใครจ่ายค่าโอน? ตกลงกันได้ ตามธรรมเนียมผู้ขายจ่ายภาษีเงินได้และภาษีธุรกิจเฉพาะ ส่วนค่าธรรมเนียมโอน 2% มักแบ่งคนละครึ่ง ควรระบุให้ชัดในสัญญา และตัวเลขทั้งหมดเป็นค่าประมาณ ควรตรวจสอบกับกรมที่ดินและกรมสรรพากรก่อนทำรายการจริง

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ค่าโอนที่ดินเสียเท่าไหร่?

โดยรวมค่าโอนที่ดินมักอยู่ราว 2–6% ของราคาที่ดิน ประกอบด้วยค่าธรรมเนียมโอน 2% ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% เช่น ที่ดินราคาประเมิน 2 ล้านบาท ถือครอง 3 ปี ค่าโอนรวมประมาณ 129,000 บาท ตัวเลขจริงขึ้นอยู่กับปีถือครอง

ค่าโอนที่ดินใครจ่าย ผู้ซื้อหรือผู้ขาย?

ตกลงกันได้ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ตามธรรมเนียมผู้ขายจ่ายภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและภาษีธุรกิจเฉพาะ ส่วนค่าธรรมเนียมโอน 2% มักตกลงแบ่งกันคนละครึ่งหรือระบุในสัญญาซื้อขาย

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินคิดจากราคาประเมินหรือราคาขาย?

ค่าธรรมเนียมการโอน 2% คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการ ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง สามารถตรวจสอบราคาประเมินได้ที่กรมธนารักษ์ ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์จะคิดจากราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่ตัวไหนสูงกว่า

ถือครองที่ดินกี่ปีไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ?

ถือครองครบ 5 ปีขึ้นไปนับจากวันได้มา หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แต่จะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน ซึ่งประหยัดกว่ามาก

โอนที่ดินให้ลูกเสียค่าโอนเท่าไหร่?

การโอนที่ดินให้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย ค่าธรรมเนียมการโอนลดเหลือ 0.5% ของราคาประเมิน และได้รับยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับมูลค่าไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อปี ส่วนที่เกินเสียภาษี 5% ถือว่าถูกกว่าการซื้อขายทั่วไปมาก

ถ้ากู้เงินจดจำนองด้วย มีค่าใช้จ่ายเพิ่มไหม?

มี หากมีการจดทะเบียนจำนองที่ดินด้วย จะมีค่าจดทะเบียนจำนอง 1% ของวงเงินกู้ (สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท) เพิ่มเข้ามาต่างหากจากค่าโอนปกติ

บทความที่เกี่ยวข้อง

• จำนองที่ดิน คืออะไร ดอกเบี้ย-วงเงินกี่ %
• จำนอง/ขายฝากที่ดินได้เงินเท่าไหร่
• ขายฝากที่ดิน ครบทุกเรื่อง
• หานายทุน รับจำนอง-ขายฝาก

อยากนำที่ดินไปสร้างสภาพคล่องแทนการขายขาด? ให้ทีมผู้เชี่ยวชาญของ แลนด์ ฟอร์ โลน ช่วยประเมินวงเงินจำนอง-ขายฝากเบื้องต้นให้คุณฟรี ไม่มีข้อผูกมัด เป็นนายทุนโดยตรง อนุมัติไว ทำนิติกรรมถูกต้องที่สำนักงานที่ดิน หรือดูรายละเอียดบริการได้ที่ หน้านายทุน แลนด์ ฟอร์ โลน

• Share Facebook
• Tweet

L

เขียนโดย

ทีมสินเชื่อ Landforloan

ทีมผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อที่ดิน จำนอง และขายฝาก ที่ทำงานกับลูกค้าจริงทั่วประเทศ ช่วยเจ้าของที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เข้าถึงแหล่งเงินทุนที่ถูกกฎหมาย

ตรวจทานความถูกต้องโดย

แพรรินทร์ เรืองปัญญาวุฒิ

กรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ ฟอร์ โลน จำกัด · ผู้ก่อตั้งสถาบันสอนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ Future Developer Academy

ดูโปรไฟล์ผู้เชี่ยวชาญ ↗