สงสัยไหมว่าทำไมราคาประเมินตลาดถึงได้น้อยกว่าราคาประเมินราชการ? บทความนี้จะพาไปดู 5 สาเหตุหลัก พร้อมกลยุทธ์การเตรียมตัวก่อนกู้บ้านเพื่อให้ได้วงเงินสูงสุด
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน “ราคา” คือตัวแปรที่สำคัญที่สุด แต่หลายคนอาจต้องเจอกับสถานการณ์ที่น่าปวดหัว เมื่อบริษัทประเมินแจ้งผล ราคาประเมินตลาดได้น้อยกว่าราคาประเมินราชการ ซึ่งขัดกับความเชื่อทั่วไปที่ว่าราคาตลาดควรจะพุ่งทะยานไปไกลกว่าราคากลางของกรมธนารักษ์
ปรากฏการณ์นี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อวงเงินสินเชื่อ ทำให้ผู้ซื้อต้องควักเงินดาวน์เพิ่มขึ้น บทความนี้จะพาคุณไปสำรวจเบื้องลึกว่า “ความผิดปกติ” นี้เกิดขึ้นได้อย่างไร และเราจะรับมือกับมันได้อย่างไรในฐานะผู้ซื้อและผู้ขาย
- ให้วงเงินสูง ดอกเบี้ยต่ำเริ่มต้น 0.75%/เดือน
- อนุมัติง่าย เงื่อนไขไม่ยุ่งยาก
- มีที่ตั้งสำนักงานชัดเจน ใจกลางเมือง
- ทำนิติกรรมถูกต้อง ตามกฎหมาย ที่สำนักงานที่ดิน
- เป็นนายทุนโดยตรง
- มีชื่อเสียงระดับประเทศ
- มีลูกค้าใช้บริการมากกว่า 1000 ราย
- มี Call Center คอยดูแลให้ข้อมูล
ทำความเข้าใจความแตกต่างของ "3 ราคา" ในโลกอสังหาฯ
ก่อนจะไปดูสาเหตุ เราต้องแยกประเภทของราคาให้ชัดเจนเสียก่อน เพราะแต่ละหน่วยงานใช้เกณฑ์ตัดสินที่ไม่เหมือนกัน:
1. ราคาประเมินราชการ (Appraised Value by Treasury Dept.)
จัดทำโดยกรมธนารักษ์เพื่อใช้ในการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมการโอน ปกติจะปรับปรุงทุก 4 ปี
2. ราคาตลาด (Market Value)
ราคาที่เกิดจากการตกลงซื้อขายกันจริงๆ ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายที่มีความพึงพอใจทั้งสองฝ่าย
3. ราคาประเมินธนาคาร/บริษัทประเมิน
ราคาที่ผู้ประเมินอิสระกำหนดขึ้นเพื่อใช้เป็นเกณฑ์ในการปล่อยสินเชื่อ โดยอิงจากข้อมูลการซื้อขายในพื้นที่และสภาพทรัพย์สิน
5 สาเหตุหลักที่ทำให้ "ราคาประเมินตลาด" ต่ำกว่า "ราคาประเมิน ราชการ"
แม้จะเป็นเคสที่พบได้ไม่บ่อยในทำเลทอง แต่ในทางปฏิบัติสามารถเกิดขึ้นได้จากปัจจัยดังนี้:
1. สภาพทรัพย์สินที่เสื่อมโทรมเกินกว่าค่าเฉลี่ย
ราคาประเมิน ราชการ มักมองที่ “มูลค่าที่ดิน” และ “โครงสร้างอาคารตามพื้นที่ใช้สอย” เป็นหลัก แต่บริษัทประเมินราคาทรัพย์สินจะดูความสวยงาม การบำรุงรักษา และการใช้งานจริง หากบ้านมีสภาพทรุดโทรมมาก หรือมีโครงสร้างที่เสียหายร้ายแรง ราคาตลาดที่ประเมินออกมาอาจถูกหักลบค่าเสื่อมจนต่ำกว่าราคากลางของราชการได้
2. ทำเลที่ขาดสภาพคล่อง (Dead Zone)
ในบางพื้นที่ ราคาประเมิน ราชการ อาจถูกปรับขึ้นตามการประกาศตัดถนนใหม่หรือโครงการในอนาคต แต่ในความเป็นจริง พื้นที่นั้นอาจยังไม่มีการซื้อขายจริง หรือที่เรียกกันว่า “ขาดสภาพคล่อง” เมื่อไม่มีราคาส่งมอบ (Comparable Sales) ในพื้นที่นั้นๆ ผู้ประเมินจึงต้องใช้ความระมัดระวัง (Conservative) ส่งผลให้ราคา ประเมินตลาดต่ำลง
3. ข้อจำกัดทางกฎหมายที่เพิ่งเกิดขึ้น
บางครั้งที่ดินนั้นๆ อาจติดข้อกฎหมายใหม่ๆ เช่น แนวเขตเวนคืน, ผังเมืองที่เปลี่ยนสี (ทำให้สร้างตึกสูงไม่ได้), หรือติดเขตพื้นที่สีเขียว ซึ่งราคาประเมิน ราชการ อาจยังไม่ได้ปรับลดตามทันที แต่ในมุมของราคาตลาด มูลค่าจะลดฮวบทันทีเนื่องจากนำไปพัฒนาต่อไม่ได้
4. ข้อมูลการซื้อขายจริงในพื้นที่ (Market Evidence) ต่ำกว่าที่ควรจะเป็น
บริษัทประเมินจะอิงจากราคาส่งมอบจริงในรัศมีใกล้เคียง หากพื้นที่นั้นมีการซื้อขายแบบ “แจ้งยอดต่ำ” เพื่อเลี่ยงภาษีบ่อยๆ หรือมีการขายทอดตลาด (Auction) ในราคาถูก ข้อมูลเหล่านี้จะถูกนำมาเฉลี่ย ทำให้ราคาตลาดในพื้นที่นั้นดูต่ำลงกว่าความเป็นจริง
5. ปัจจัยด้านฮวงจุ้ยหรือสิ่งแวดล้อมที่เป็นลบ
ราคาประเมิน ราชการ ไม่สนว่าที่ดินจะอยู่ทางสามแพร่ง ติดวัด หรือติดโรงงานขยะ แต่ราคาตลาด “แคร์” เรื่องนี้มาก หากทรัพย์สินอยู่ในตำแหน่งที่ตลาดไม่ต้องการ (Negative Externalities) ราคาประเมินจากบริษัทเอกชนจะถูกกดต่ำลงทันที
ผลกระทบเมื่อราคาประเมินตลาดต่ำกว่าราชการ
เมื่อเกิดช่องว่างนี้ขึ้น สิ่งที่จะตามมาคือ:
- กู้ได้น้อยลง: ธนาคารมักปล่อยกู้ที่ 80-100% ของ “ราคาประเมิน” หรือ “ราคาซื้อขาย” แล้วแต่ราคาไหนจะต่ำกว่า
- ต้องใช้เงินดาวน์สูงขึ้น: หากราคาประเมินต่ำ คุณต้องหาเงินมาโปะส่วนต่างเอง
- เสียภาษีโอนแพงขึ้น: เพราะกรมที่ดินจะยึดราคาประเมินราชการเป็นฐาน (ซึ่งสูงกว่าราคาซื้อจริง) ทำให้คุณเสียค่าธรรมเนียมโอนเกินความจำเป็น
วิธีแก้ไขและเตรียมตัวเมื่อราคาประเมินมีปัญหา
หากคุณเจอสถานการณ์ที่ ราคาประเมิน ตลาดได้น้อยกว่าราคาประเมินราชการ ลองใช้วิธีเหล่านี้:
- ขออุธรณ์ราคาประเมิน: หากมั่นใจว่าทรัพย์เราดีจริง สามารถส่งเอกสารเปรียบเทียบราคาบ้านในโครงการเดียวกันหรือใกล้เคียงเพื่อโต้แย้งได้
- เปลี่ยนธนาคาร: แต่ละธนาคารใช้บริษัทประเมินต่างกัน มาตรฐานและการให้คะแนนทำเลอาจต่างกันไป
- ตกแต่งหรือปรับปรุงเบื้องต้น: การทาสีใหม่หรือจัดสวนก่อนผู้ประเมินเข้าตรวจ ช่วยเพิ่ม “First Impression” และมูลค่าทางความรู้สึกได้
คำถามที่พบบ่อย
Q: ราคาประเมินราชการเชื่อถือได้มากแค่ไหน?
A: เชื่อถือได้ในแง่ของกฎหมายและภาษี แต่ในแง่ของ “การขายจริง” ราคาประเมินราชการมักจะต่ำกว่าราคาตลาดประมาณ 20-40% ยกเว้นในกรณีพิเศษที่ทำเลนั้นเสื่อมความนิยมลง
Q: ทำไมธนาคารไม่ใช้ราคาประเมินราชการในการปล่อยกู้?
A: เพราะธนาคารต้องการทราบมูลค่าที่แท้จริงหากต้องนำทรัพย์สินนั้นไปขายทอดตลาดในกรณีที่ลูกหนี้ผิดนัดชำระ ซึ่งราคาตลาดจะสะท้อนความจริงได้มากกว่า
Q: เราสามารถเช็คราคาประเมินราชการได้ที่ไหน?
A: สามารถเช็คได้ที่เว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ โดยระบุเลขที่โฉนดหรือเลขที่ดิน
สรุป
การที่ ราคาประเมิน ตลาด ได้น้อยกว่าราคาประเมิน ราชการ เป็นสัญญาณเตือนให้นักลงทุนหรือผู้ซื้อบ้านต้องตรวจสอบทรัพย์สินนั้นอย่างละเอียดอีกครั้ง เพราะมันอาจหมายถึงข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่ หรือสภาพคล่องของพื้นที่ที่ลดลง การศึกษาข้อมูลรอบด้านจะช่วยให้คุณไม่เสียเปรียบในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์
วิธีเช็กราคาประเมินด้วยตัวเองผ่านช่องทางต่างๆ อัพเดพล่าสุด 2566
ประเมินราคาที่ดินออนไลน์ ตรวจสอบราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช็คราคาประเมินที่ดิน 2566 กรมธนารักษ์ ผ่านเว็บไซด์ประเมินราคาที่ดินออนไลน์ >> https://assessprice.treasury.go.th/
แอพราคาประเมินที่ดิน ทางแอปพลิเคชัน TRD Property Valuation สามารถดาวน์โหลดได้ทั้ง IOS และ Android
- ทาง Call Center กรมธนารักษ์ โทร 0-2270-0360-63 และ 0-2059-4999
บทความที่เกี่ยวข้อง
- สินเชื่อเงินด่วน
- สินเชื่อบ้าน และที่ดิน
- จำนองบ้าน
- รับจำนองที่ดิน
- เงินด่วน แลนด์ฟอร์โลน
- สินเชื่อบ้านแลกเงิน อาชีพอิสระ
- กฎหมายขายฝากฉบับใหม่ 2567
- สินเชื่อบ้านแลกเงิน
- รับขายฝากอสังหา กรุงเทพฯ
- ที่ดินขายทอดตลาด กรมบังคับคดี 2566
- ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนจํานองที่ดิน2566
- ขายฝาก ที่ดิน กฎหมายใหม่ 2566
- ภาษีขายฝากที่ดิน ปี2566
- สินเชื่อบ้าน ที่ดิน คอนโด
- ขายฝากต้องทำยังไง 2567
- ทำสัญญา จำนองโฉนดที่ดิน
- ข้อดีและข้อเสียของการขายฝากบ้านและที่ดิน
- ขายฝากที่ดิน ได้ผลตอบแทนสูง
- อัตราดอกเบี้ยในการขายฝากบ้านและที่ดิน
- ระยะเวลาสัญญาขายฝากที่ดิน
- จํานองกับขายฝาก ต่างกันยังไง
- โฉนดแลกเงิน รับขายฝาก สินเชื่อบ้าน
- โฉนดที่ดิน ตราครุฑ ต่างกันอย่างไร
- ขายฝากที่ดินคืออะไร?
- โฉนดที่ดินออนไลน์
- ค้นหาโฉนดที่ดิน
- บริการ สินเชื่อบ้าน ที่ดิน
- ฤกษ์ดีกุมภาพันธ์ 2567
- การจำนองคืออะไร
- สินเชื่อเงินด่วน
- สินเชื่อเงินด่วน 2567
- สินเชื่อที่ดิน อนุมัติง่าย ได้เงินจริง | วิธีขอสินเชื่อที่ดิน 2025
สารบัญ
จำนอง – ขายฝาก ผ่าน Land for Loan
Best Deal Guarantee
วงเงินสูง อนุมัติไว ดอกเบี้ยต่ำ
สินเชื่อบ้าน และที่ดิน จัดดให้ครบ ที่นี่ที่เดียว ที่ Land for Loan❗️
จำนอง–ขายฝาก ที่ดิน บ้าน คอนโดดอกเบี้ยถูก เริ่มต้น เพียง!! 0.75% /เดือน ถูกกฎหมาย ปลอดภัย
ปิดหนี้นอกระบบ ปิดหนี้บัตร เป็นธรรม สร้าง-ขยายธุรกิจ หมุนธุรกิจ เงินทุนดอกต่ำ
✅ไม่เช็คแบล็คลิสต์
✅ไม่เช็คเครดิตบูโร
✅อนุมัติไว
สนใจดูรายละเอียดได้ที่ www.landforloan.co.th
บริการให้คำปรึกษา ฟรี
LINE ID: @landforloan
โทร : 065 153 9199
รับจำนองที่ดินเปล่า,จำนองที่ดินเปล่า,บริษัทรับจำนอง ที่ดินเปล่า,เอกชนรับจำนองที่ดิน,นายทุนรับจำนองที่ดินเปล่า,จำนองที่ดินกับธนาคาร,จำนองที่ดินเปล่ากับธนาคาร,จำนองที่ดินกับบุคคล,จำนองที่ดินเปล่า ที่ไหนดี,จำนองที่ดินเปล่า กับนายทุน,ที่ดินเปล่ากับธนาคาร อนุมัติยาก,จํานําโฉนดที่ดิน ที่ไหนดี,จํานองที่ดิน ที่ไหนดี,รับจำนองที่ดิน,สินเชื่อโฉนดที่ดิน ที่ไหนดี,จํา น อง ที่ดิน เปล่า,จำนองที่ดิน,จํานองที่ดิน ที่ไหนดี 2569,จํานองที่ดิน ธนาคารไหนดี,จำนองที่ดิน ไม่เช็คบูโร,จำนองที่ดิน ไม่เช็คบูโร สามารถจำนองกับที่ไหนได้บ้าง,ไม่เช็คบูโร,จํานองที่ดิน ที่ไหนดี 2569
