เจาะลึกขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองที่ยังติดจำนอง ธนาคารทำอย่างไรให้ปลอดภัย? รวมข้อควรระวัง สัญญาจะซื้อจะขาย และเทคนิคโอนกรรมสิทธิ์แบบมืออาชีพ
การเลือกซื้อบ้านสักหลังในยุคนี้ “บ้านมือสอง” กลายเป็นตัวเลือกที่ได้รับความนิยมอย่างมาก เพราะมักจะได้ทำเลที่ดีและราคาที่คุ้มค่ากว่าบ้านใหม่ อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่ผู้ซื้อหลายคนกังวลใจคือการพบว่า ซื้อบ้านมือสอง ติดจำนองบ้าน หรือเจ้าของเดิมยังผ่อนไม่หมดนั่นเอง
หลายคนอาจตั้งคำถามว่า “บ้านติดจำนองขายได้ไหม?” คำตอบคือ “ขายได้แน่นอนครับ” และเป็นเรื่องปกติที่ทำกันทั่วโลก เพียงแต่ต้องมีขั้นตอนทางกฎหมายและการเงินที่รัดกุมกว่าปกติ บทความนี้จะพาคุณไปดูวิธีรับมืออย่างมืออาชีพ
- ให้วงเงินสูง ดอกเบี้ยต่ำเริ่มต้น 0.75%/เดือน
- อนุมัติง่าย เงื่อนไขไม่ยุ่งยาก
- มีที่ตั้งสำนักงานชัดเจน ใจกลางเมือง
- ทำนิติกรรมถูกต้อง ตามกฎหมาย ที่สำนักงานที่ดิน
- เป็นนายทุนโดยตรง
- มีชื่อเสียงระดับประเทศ
- มีลูกค้าใช้บริการมากกว่า 1000 ราย
- มี Call Center คอยดูแลให้ข้อมูล
ทำความเข้าใจ "บ้านติดจำนอง" คืออะไร?
ก่อนอื่นต้องเข้าใจว่าการที่บ้านติดจำนอง หมายถึง เจ้าของบ้าน (ผู้ขาย) นำโฉนดที่ดินไปเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงินกับธนาคาร โดยชื่อหลังโฉนดยังคงมีชื่อธนาคารเป็นผู้รับจำนองอยู่
ทำไมคนถึงกลัวการซื้อบ้านติดจำนอง?
- ความเสี่ยงเรื่องเงินมัดจำ: กลัวว่าจ่ายเงินมัดจำไปแล้ว ผู้ขายไม่เอาไปปิดหนี้จริง
- ขั้นตอนซับซ้อน: ต้องประสานงานกับธนาคารทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย
- การโอนกรรมสิทธิ์: หากไม่ไถ่ถอนจำนองก่อน ก็ไม่สามารถโอนชื่อเป็นของผู้ซื้อได้
5 ขั้นตอนสำคัญในการซื้อบ้านมือสอง ติดจำนองบ้าน ให้ปลอดภัย
เพื่อให้การ ซื้อบ้าน มือสอง ติด จำนองบ้าน เป็นไปอย่างราบรื่น คุณควรดำเนินตามขั้นตอนมาตรฐานดังนี้:
1. ตรวจสอบสถานะโฉนดที่ดิน (Due Diligence)
ก่อนวางเงินมัดจำ ขอดูสำเนาโฉนดหน้า-หลังชัดๆ ตรวจสอบว่าชื่อผู้ขายตรงกับชื่อในโฉนดหรือไม่ และดูว่ามียอดหนี้หรือการอายัดอื่นๆ หรือเปล่า หากเป็นไปได้ควรนำสำเนาไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่
2. การทำสัญญาจะซื้อจะขายที่รัดกุม
สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน คือหัวใจสำคัญ ในสัญญาระบุให้ชัดเจนว่า:
- ราคาขายสุทธิเท่าไหร่
- ใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมโอน ภาษี และอากรแสตมป์
- ระบุชัดเจนว่าผู้ขายต้องดำเนินการไถ่ถอนจำนองให้เรียบร้อยในวันโอนกรรมสิทธิ์
3. การประสานงานธนาคาร (ไถ่ถอนจำนอง)
ผู้ขายต้องติดต่อธนาคารเจ้าหนี้เดิมเพื่อเช็กยอดหนี้ปิดบัญชี (Payout Balance) ส่วนผู้ซื้อหากต้องกู้ ก็ต้องยื่น กู้ซื้อ บ้านมือสอง กับธนาคารใหม่ ซึ่งธนาคารทั้งสองแห่งจะนัดหมายมาเจอกันที่กรมที่ดิน
4. วันโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน
ในวันนี้จะมี 3 ฝ่ายหลัก คือ ผู้ซื้อ (หรือธนาคารใหม่), ผู้ขาย และเจ้าหน้าที่ธนาคารเดิม (ผู้รับจำนอง)
- ธนาคารใหม่จะออกเช็คสั่งจ่ายให้ธนาคารเดิมตามยอดหนี้ที่เหลือ
- ส่วนต่างที่เหลือจากยอดหนี้ จึงจะสั่งจ่ายเป็นชื่อผู้ขาย
- เจ้าหน้าที่ที่ดินจะทำการ ไถ่ถอนจำนอง และโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อในคราวเดียวกัน
5. การรับมอบบ้านและโอนมิเตอร์น้ำ-ไฟ
อย่าลืมตรวจสอบความเรียบร้อยของบ้านก่อนเซ็นรับมอบ และขอเอกสารเพื่อไปเปลี่ยนชื่อในมิเตอร์สาธารณูปโภค
ข้อควรระวัง! อย่าทำแบบนี้ถ้าไม่อยากเสียเงินฟรี
ในการ ซื้อบ้าน มือสอง ติด จำนองบ้าน มีจุดบอดที่มักทำให้เกิดคดีความบ่อยครั้ง:
- ห้ามจ่ายเงินสดก้อนใหญ่ให้ผู้ขายโดยตรง: หากผู้ขายขอเงินก้อนเพื่อไปปิดหนี้เอง “อย่าให้เด็ดขาด” เพราะไม่มีหลักประกันว่าเขาจะเอาไปจ่ายธนาคาร ควรจ่ายเป็นแคชเชียร์เช็คที่สั่งจ่ายชื่อธนาคารเจ้าหนี้เท่านั้น
- การทำสัญญาปากเปล่า: ทุกข้อตกลงต้องเป็นลายลักษณ์อักษร
- ไม่ตรวจสอบยอดหนี้ที่แท้จริง: บางครั้งยอดหนี้สูงกว่าราคาขาย กรณีนี้ผู้ขายต้องหาเงินส่วนต่างมาเติมเพื่อให้ไถ่ถอนได้
สรุป: ซื้อบ้านติดจำนองไม่ใช่เรื่องน่ากลัว
การ ซื้อบ้านมือสอง ติดจำนอง บ้าน จะมีความปลอดภัยสูงมากหากทำผ่านระบบธนาคาร เพราะธนาคารฝั่งผู้ซื้อจะช่วยตรวจสอบความถูกต้องให้เราในตัว เนื่องจากธนาคารเองก็ไม่ต้องการรับหลักประกันที่มีปัญหา
หากคุณกำลังมองหาบ้านมือสอง อย่าลืมเตรียมตัวเรื่องเอกสาร ตรวจสอบสภาพบ้าน และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อเพื่อให้ได้บ้านที่ถูกใจในราคาที่เหมาะสมครับ
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการซื้อบ้านติดจำนอง
Q: ซื้อบ้านติดจำนอง ใช้เวลานานไหม?
A: โดยปกติใช้เวลาประมาณ 30-45 วัน ขึ้นอยู่กับความรวดเร็วในการอนุมัติสินเชื่อของผู้ซื้อและการนัดหมายแจ้งปิดยอดของธนาคารฝั่งผู้ขาย
Q: ใครต้องเป็นคนจ่ายค่าไถ่ถอนจำนอง?
A: ตามธรรมเนียมผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมในการไถ่ถอน (ประมาณ 1% ของยอดจดจำนองเดิมหรือไม่กี่ร้อยบาทตามประเภท) แต่สามารถตกลงกันได้ในสัญญาจะซื้อจะขาย
Q: กู้ซื้อบ้าน มือสองได้เต็ม 100% ไหม?
A: ขึ้นอยู่กับเกณฑ์ของธนาคารและราคาประเมิน ส่วนใหญ่จะได้ประมาณ 80-90% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (แล้วแต่ว่าราคาใดต่ำกว่า)
วิธีเช็กราคาประเมินด้วยตัวเองผ่านช่องทางต่างๆ อัพเดพล่าสุด 2566
ประเมินราคาที่ดินออนไลน์ ตรวจสอบราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช็คราคาประเมินที่ดิน 2566 กรมธนารักษ์ ผ่านเว็บไซด์ประเมินราคาที่ดินออนไลน์ >> https://assessprice.treasury.go.th/
แอพราคาประเมินที่ดิน ทางแอปพลิเคชัน TRD Property Valuation สามารถดาวน์โหลดได้ทั้ง IOS และ Android
- ทาง Call Center กรมธนารักษ์ โทร 0-2270-0360-63 และ 0-2059-4999
บทความที่เกี่ยวข้อง
- สินเชื่อเงินด่วน
- สินเชื่อบ้าน และที่ดิน
- จำนองบ้าน
- รับจำนองที่ดิน
- เงินด่วน แลนด์ฟอร์โลน
- สินเชื่อบ้านแลกเงิน อาชีพอิสระ
- กฎหมายขายฝากฉบับใหม่ 2567
- สินเชื่อบ้านแลกเงิน
- รับขายฝากอสังหา กรุงเทพฯ
- ที่ดินขายทอดตลาด กรมบังคับคดี 2566
- ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนจํานองที่ดิน2566
- ขายฝาก ที่ดิน กฎหมายใหม่ 2566
- ภาษีขายฝากที่ดิน ปี2566
- สินเชื่อบ้าน ที่ดิน คอนโด
- ขายฝากต้องทำยังไง 2567
- ทำสัญญา จำนองโฉนดที่ดิน
- ข้อดีและข้อเสียของการขายฝากบ้านและที่ดิน
- ขายฝากที่ดิน ได้ผลตอบแทนสูง
- อัตราดอกเบี้ยในการขายฝากบ้านและที่ดิน
- ระยะเวลาสัญญาขายฝากที่ดิน
- จํานองกับขายฝาก ต่างกันยังไง
- โฉนดแลกเงิน รับขายฝาก สินเชื่อบ้าน
- โฉนดที่ดิน ตราครุฑ ต่างกันอย่างไร
- ขายฝากที่ดินคืออะไร?
- โฉนดที่ดินออนไลน์
- ค้นหาโฉนดที่ดิน
- บริการ สินเชื่อบ้าน ที่ดิน
- ฤกษ์ดีกุมภาพันธ์ 2567
- การจำนองคืออะไร
- สินเชื่อเงินด่วน
- สินเชื่อเงินด่วน 2567
- สินเชื่อที่ดิน อนุมัติง่าย ได้เงินจริง | วิธีขอสินเชื่อที่ดิน 2025
สารบัญ
จำนอง – ขายฝาก ผ่าน Land for Loan
Best Deal Guarantee
วงเงินสูง อนุมัติไว ดอกเบี้ยต่ำ
สินเชื่อบ้าน และที่ดิน จัดดให้ครบ ที่นี่ที่เดียว ที่ Land for Loan❗️
จำนอง–ขายฝาก ที่ดิน บ้าน คอนโดดอกเบี้ยถูก เริ่มต้น เพียง!! 0.75% /เดือน ถูกกฎหมาย ปลอดภัย
ปิดหนี้นอกระบบ ปิดหนี้บัตร เป็นธรรม สร้าง-ขยายธุรกิจ หมุนธุรกิจ เงินทุนดอกต่ำ
✅ไม่เช็คแบล็คลิสต์
✅ไม่เช็คเครดิตบูโร
✅อนุมัติไว
สนใจดูรายละเอียดได้ที่ www.landforloan.co.th
บริการให้คำปรึกษา ฟรี
LINE ID: @landforloan
โทร : 065 153 9199
รับจำนองที่ดินเปล่า,จำนองที่ดินเปล่า,บริษัทรับจำนอง ที่ดินเปล่า,เอกชนรับจำนองที่ดิน,นายทุนรับจำนองที่ดินเปล่า,จำนองที่ดินกับธนาคาร,จำนองที่ดินเปล่ากับธนาคาร,จำนองที่ดินกับบุคคล,จำนองที่ดินเปล่า ที่ไหนดี,จำนองที่ดินเปล่า กับนายทุน,ที่ดินเปล่ากับธนาคาร อนุมัติยาก,จํานําโฉนดที่ดิน ที่ไหนดี,จํานองที่ดิน ที่ไหนดี,รับจำนองที่ดิน,สินเชื่อโฉนดที่ดิน ที่ไหนดี,จํา น อง ที่ดิน เปล่า,จำนองที่ดิน,จํานองที่ดิน ที่ไหนดี 2569,จํานองที่ดิน ธนาคารไหนดี,จำนองที่ดิน ไม่เช็คบูโร,จำนองที่ดิน ไม่เช็คบูโร สามารถจำนองกับที่ไหนได้บ้าง,ไม่เช็คบูโร,จํานองที่ดิน ที่ไหนดี 2569
