การ “ขายฝาก” เป็นหนึ่งในเครื่องมือทางการเงินที่คนมีอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน หรือคอนโดมิเนียม นิยมใช้เมื่อต้องการเงินด่วนในยามฉุกเฉิน เพราะได้เงินไวและไม่ต้องผ่านขั้นตอนการอนุมัติที่ยุ่งยากเหมือนธนาคาร
อย่างไรก็ตาม ในโลกของการขายฝาก มักมีข่าวคราวเรื่องการ “โดนโกง” หรือ “สูญเสียที่ดินหลุดมือ” ให้เห็นอยู่บ่อยครั้ง ซึ่งสาเหตุหลักเกิดจากการทำสัญญาที่ไม่รัดกุม หรือไม่ถูกต้องตามกฎหมาย
บทความนี้ ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายและที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จะพาคุณไปเจาะลึกว่า “สัญญาขายฝากที่ถูกต้อง” ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับอัปเดตล่าสุด) ต้องมีองค์ประกอบอะไรบ้าง เพื่อให้ทั้งฝ่าย “ผู้ขายฝาก” (เจ้าของที่ดิน) และ “ผู้รับซื้อฝาก” (นายทุน) สบายใจและได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย 100%
- ให้วงเงินสูง ดอกเบี้ยต่ำเริ่มต้น 0.75%/เดือน
- อนุมัติง่าย เงื่อนไขไม่ยุ่งยาก
- มีที่ตั้งสำนักงานชัดเจน ใจกลางเมือง
- ทำนิติกรรมถูกต้อง ตามกฎหมาย ที่สำนักงานที่ดิน
- เป็นนายทุนโดยตรง
- มีชื่อเสียงระดับประเทศ
- มีลูกค้าใช้บริการมากกว่า 1000 ราย
- มี Call Center คอยดูแลให้ข้อมูล
ขายฝาก คืออะไร? ทำความเข้าใจคอนเซปต์กฎหมายก่อนเริ่ม
ก่อนจะไปดูหน้าตาของสัญญา เราต้องเข้าใจหัวใจของการขายฝากก่อน
กฎหมายนิยามไว้ว่า: การขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายรูปแบบหนึ่ง ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะ “ตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที” ตั้งแต่วันทำสัญญา แต่มีข้อตกลงพิเศษว่า ผู้ขายฝากมีสิทธิ “ไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้” ภายในระยะเวลาที่กำหนด
จุดนี้คือสิ่งที่หลายคนเข้าใจผิด คิดว่าเหมือนการจำนอง การจำนองนั้นกรรมสิทธิ์ยังเป็นของเรา แต่การขายฝาก กรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือทันทีตั้งแต่วันแรก หากครบกำหนดแล้วไม่มีเงินไปไถ่ ทรัพย์ชิ้นนั้นจะตกเป็นของนายทุนโดยเด็ดขาดทันทีโดยไม่ต้องฟ้องศาล
5 องค์ประกอบสำคัญใน "สัญญาขายฝากที่ถูกต้อง" ตามกฎหมาย
หากคุณกำลังจะทำสัญญา ขายฝากที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ใดๆ สัญญาฉบับนั้นจะสมบูรณ์และปลอดภัย ต้องประกอบด้วย 5 ส่วนสำคัญ ดังนี้
1. สถานที่ทำสัญญา: ต้องทำสัญญาขายฝากที่ไหน?
จำไว้เป็นกฎเหล็กเลยว่า สัญญา ขายฝากอสังหาริมทรัพย์ “ต้องทำและจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน เท่านั้น”
หากนายทุนคนไหนบอกคุณว่า “ไม่ต้องไปกรมที่ดินหรอก เสียเวลา ทำสัญญากันเองที่บ้าน หรือทำที่สำนักงานทนายความก็พอ” ให้คุณปฏิเสธทันที เพราะกฎหมายกำหนดไว้ชัดเจนว่า การขายฝากอสังหาริมทรัพย์หากไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญานั้นจะตกเป็น “โมฆะ” (ไม่มีผลผูกพันตามกฎหมาย) ทันที
2. กำหนดเวลาไถ่ถอน (ต้องไม่เกินที่กฎหมายกำหนด)
สัญญา ขายฝากที่ถูกต้อง ต้องระบุระยะเวลาในการไถ่ถอนไว้อย่างชัดเจน:
- อสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน, บ้าน, คอนโด): กฎหมายกำหนดให้กำหนดเวลาไถ่ถอนได้สูงสุด ไม่เกิน 10 ปี
- หากในสัญญาระบุเกิน 10 ปี กฎหมายจะลดลงมาเหลือ 10 ปีโดยอัตโนมัติ
- ข้อแนะนำจากประสบการณ์: ควรระบุวัน ครบกำหนดไถ่ถอน เป็นวันที่ เดือน ปี ที่ชัดเจน และผู้ขายฝากควรเผื่อเวลาในการหาเงินมาไถ่ถอนล่วงหน้า
3. จำนวนเงินที่ขายฝาก และ "สินไถ่" ที่ถูกต้อง
- เงินที่ขายฝาก: คือจำนวนเงินที่ผู้ขายฝากได้รับจริงในวันทำสัญญา
- สินไถ่: คือจำนวนเงินที่ผู้ขายฝากต้องนำมาจ่ายเพื่อซื้อทรัพย์สินคืน ซึ่งกฎหมายใหม่ (พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญา ขายฝากฯ) มีการควบคุมอย่างเข้มงวด โดย ดอกเบี้ยขายฝากกฎหมายใหม่ กำหนดไว้ว่า สินไถ่เมื่อคำนวณเป็นผลประโยชน์ตอบแทนแล้ว ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี ของราคาขายฝากจริง
- หากนายทุนเรียกเก็บดอกเบี้ยหรือสินไถ่เกิน 15% ต่อปี ส่วนที่เกินจะตกเป็นโมฆะทันที
4. รายละเอียดทรัพย์สินที่ชัดเจน
ในตัวสัญญาจะต้องระบุรายละเอียดของทรัพย์สินอย่างละเอียด เช่น เลขที่โฉนดที่ดิน, ตำแหน่งที่ดิน, เนื้อที่ (ไร่-งาน-ตารางวา), สิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน (ถ้ามี) ซึ่งข้อมูลทั้งหมดนี้ต้องตรงกับตัวโฉนดฉบับจริงที่สำนักงานที่ดิน
5. ข้อตกลงเรื่องการเข้าทำประโยชน์ในทรัพย์สิน
ตามกฎหมายใหม่ ผู้ขายฝากมีสิทธิเข้าทำประโยชน์ในที่ดินหรือบ้านที่นำมาขายฝากได้ตามปกติจนกว่าจะสิ้นสุดสัญญา (เช่น ยังสามารถอยู่อาศัย หรือทำเกษตรกรรมได้) โดยนายทุนไม่มีสิทธิขับไล่ เว้นแต่จะมีข้อตกลงยินยอมเป็นอย่างอื่นในสัญญา ซึ่งจุดนี้ต้องตรวจสอบให้ดีก่อนลงชื่อ
ข้อควรระวังการขายฝาก: กลโกงที่มักเจอและวิธีป้องกัน
จากประสบการณ์ที่เคยให้คำปรึกษาเคสหลุดขายฝากมามากมาย นอกเหนือจากการตรวจสอบข้อกฎหมายแล้ว นี่คือ ข้อควรระวังการขายฝาก ที่คุณต้องท่องให้ขึ้นใจ:
- ตุกติกหนีหน้าตอนจะไปไถ่ถอน: นายทุนบางรายเมื่อเห็นว่าที่ดินมีมูลค่าสูงกว่ายอดเงินขายฝากมากๆ พอใกล้ถึงวันครบกำหนดไถ่ถอน มักจะปิดเครื่อง ย้ายบ้าน หรือแกล้งติดต่อไม่ได้ เพื่อปล่อยให้สัญญาทะลุเวลา จนที่ดินหลุดเป็นของตนเอง
- วิธีแก้: หากติดต่อผู้รับซื้อฝากไม่ได้ ให้คุณนำเงินสินไถ่ไปวางทรัพย์ที่ “สำนักงานบังคับคดี” หรือสำนักงานที่ดิน ก่อนวันหมดสัญญา กฎหมายจะถือว่าคุณได้ไถ่ถอนทรัพย์สินนั้นอย่างถูกต้องแล้ว
- ระวังการหักดอกเบี้ยล่วงหน้าจนน่าเกลียด: เช่น สัญญาบอกขายฝาก 1 ล้านบาท แต่นายทุนหักค่าปากถุง หักดอกเบี้ยล่วงหน้า จนเหลือเงินถึงมือจริงแค่ 7 แสนบาท แต่ตอนไถ่ต้องไถ่ที่ 1.15 ล้านบาท แบบนี้ถือว่าเสียเปรียบและเสี่ยงต่อการผิดกฎหมายเรื่องดอกเบี้ยเกินอัตรา
- การขยายกำหนดเวลาไถ่ถอน: หากครบกำหนดแล้วยังไม่มีเงินไถ่ และนายทุนใจดีตกลงจะขยายเวลาให้ ต้องไปจดทะเบียนขยายเวลาที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น การสัญญาปากเปล่าหรือเขียนกันเองในกระดาษเอสี่ ไม่มีผลบังคับใช้เมื่อเกิดคดีความ
ขั้นตอนการทำสัญญาขายฝากที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน
เพื่อให้เห็นภาพการทำงานจริง นี่คือขั้นตอนมาตรฐานที่คุณต้องเจอเมื่อไปทำสัญญาที่กรมที่ดิน:
[เตรียมเอกสารโฉนด/บัตรประชาชน] ➡️ [เจ้าพนักงานที่ดินประเมินราคาและตรวจสอบความถูกต้อง] ➡️ [ชำระค่าธรรมเนียมและภาษี] ➡️ [ลงนามในสัญญาต่อหน้าเจ้าพนักงาน] ➡️ [รับโฉนดสลักหลังขายฝาก]
- เตรียมเอกสาร: โฉนดที่ดินตัวจริง, บัตรประชาชน, ทะเบียนบ้าน, (ใบยินยอมคู่สมรส ถ้ามี)
- ตรวจสอบราคาประเมิน: เจ้าพนักงานจะทำการตรวจสอบราคาประเมินที่ดินเพื่อนำมาคำนวณค่าธรรมเนียม
- จ่ายค่าธรรมเนียมและภาษี: การขายฝากมีค่าใช้จ่ายค่อนข้างสูง ได้แก่ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 2% ของราคาประเมิน, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย, และอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ (ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการถือครอง)
- จดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่: เจ้าพนักงานที่ดินจะอ่านสัญญาให้ฟังและให้ทั้งสองฝ่ายลงชื่อ พร้อมสลักหลังโฉนดว่า “ขายฝาก”
สรุป: สัญญาขายฝากที่ดี ต้องโปร่งใสและเป็นธรรมทั้งสองฝ่าย
การทำสัญญาขายฝากที่ถูกต้อง ไม่เพียงแต่ช่วยคุ้มครองผู้ขายฝากไม่ให้สูญเสียทรัพย์สินไปโดยไม่เป็นธรรมเท่านั้น แต่ยังช่วยปกป้องผู้รับซื้อฝาก (นายทุน) ให้ได้ผลตอบแทนที่ถูกกฎหมายและลดความเสี่ยงในการฟ้องร้องในอนาคตอีกด้วย
ก่อนตัดสินใจเซ็นสัญญาใดๆ แนะนำให้ตรวจสอบข้อความในสัญญาอย่างถี่ถ้วน เปรียบเทียบยอดเงินจริงกับยอดเงินในสัญญา และที่สำคัญที่สุด ต้องจบขั้นตอนที่สำนักงานที่ดินเสมอ
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสัญญาขายฝาก
Q: การไถ่ถอนขายฝาก ต้องทำอย่างไรหากนายทุนไม่ยอมรับเงิน?
A: หากถึงกำหนดเวลาแล้วผู้รับซื้อฝาก (นายทุน) บ่ายเบี่ยงไม่ยอมรับเงินไถ่ถอน หรือติดต่อไม่ได้ ผู้ขายฝากสามารถนำเงินสินไถ่ไปวาง ณ สำนักงานบังคับคดี หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดใดก็ได้ โดยทำเรื่อง “วางทรัพย์” เพื่อเป็นหลักฐานว่าเราได้ทำการไถ่ถอนตามกำหนดเวลาแล้ว กรรมสิทธิ์จะกลับมาเป็นของผู้ขายฝากทันที
Q: ดอกเบี้ยขายฝากกฎหมายใหม่ คิดได้สูงสุดเท่าไหร่?
A: กฎหมายกำหนดให้คิดผลประโยชน์ตอบแทนหรือดอกเบี้ยรวมในสินไถ่ ไม่เกิน 15% ต่อปี (หรือ 1.25% ต่อเดือน) หากในสัญญาเจตนาคิดเกินกว่านี้ อัตราดอกเบี้ยทั้งหมดจะตกเป็นโมฆะทันที และจะคิดได้เพียงอัตราที่กฎหมายกำหนดขั้นต่ำ หรือไม่สามารถเรียกเก็บดอกเบี้ยส่วนเกินได้เลย
Q: ทำสัญญาขายฝากกันเองที่บ้าน โดยมีพยานเซ็นรับรู้ สัญญาใช้ได้ไหม?
A: ใช้ไม่ได้ สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกันเองโดยไม่ได้ไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน ถือเป็น “โมฆะ” ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 เท่ากับว่าไม่มีการขายฝากเกิดขึ้นจริง และอาจกลายสภาพเป็นเพียงสัญญาเงินกู้ทั่วไปที่ฟ้องร้องได้ยาก
คอร์สสอนสด "เสือนอนกินด้วยอสังหาฯ จำนอง-ขายฝาก รุ่น 15
สร้างรายได้หลักล้าน จากอสังหาฯ แบบที่คุณคาดไม่ถึง
.
คอร์สเดียว ที่จะพาคุณไปสู่โลกของการลงทุนอสังหาฯแบบ Passive Income ด้วยเทคนิคจำนอง-ขายฝาก สอนโดยโค้ชมืออาชีพ พร้อมปฏิบัติจริง! คอร์สเดียวจบ ครบทุกความรู้ สามารถสร้างรายได้ให้คุณได้มากกว่าที่คิด💥
.
สิ่งที่คุณจะได้ เรียนรู้
1. การจำนอง-ขายฝากคืออะไร
2. กฎหมายการจำนอง-ขายฝาก
3. ทรัพย์แบบไหนที่ควรรับ-ไม่รับขายฝากแบบเหนือชั้น
4. ข้อควรระวังการขายฝาก
5. การคำนวณค่าใช้จ่ายและภาษีต่างๆ ในการทำจำนอง-ขายฝาก
6. Case Study วิเคราะห์ทรัพย์จริง
7. การประเมินมูลค่าเพื่อกำหนดราคาหลักทรัพย์
.
📌วันที่ 18 กรกฎาคม 2569 09.30-16.30 น.
ณ โรงแรมอมารี ดอนเมือง กรุงเทพฯ
.
ราคา 9,900 บาท/ท่าน (ราคาไม่รวม Vat และ หัก ณ ที่จ่าย)
เรียนเพียง 1 วัน เรียนรู้ หลักการจำนอง-ขายฝาก อย่างถูกต้อง
ตั้งแต่พื้นฐานไปจนถึงระดับมืออาชีพ😍
.
ค่าเรียน สามารถ turn เป็น voucher ส่วนลดลงทุนได้ 100%
.
จัดสอนโดย
📌คุณแพรรินทร์ เรืองปัญญาวุฒิ วิทยากรผู้สอนคอร์สนี้
มีประสบการณ์ด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 10 ปี
สนใจคอร์สเรียนอสังหาหรือปรึกษา
ด้านการลงทุนอสังหา
📝สถาบันสอนอสังหา FDA
Add line 👉 https://lin.ee/TC739XI
www.futuredeveloperacademy.com
หรือโทร : 0613739892
วิธีเช็กราคาประเมินด้วยตัวเองผ่านช่องทางต่างๆ อัพเดพล่าสุด 2566
ประเมินราคาที่ดินออนไลน์ ตรวจสอบราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช็คราคาประเมินที่ดิน 2566 กรมธนารักษ์ ผ่านเว็บไซด์ประเมินราคาที่ดินออนไลน์ >> https://assessprice.treasury.go.th/
แอพราคาประเมินที่ดิน ทางแอปพลิเคชัน TRD Property Valuation สามารถดาวน์โหลดได้ทั้ง IOS และ Android
- ทาง Call Center กรมธนารักษ์ โทร 0-2270-0360-63 และ 0-2059-4999
บทความที่เกี่ยวข้อง
- สินเชื่อเงินด่วน
- สินเชื่อบ้าน และที่ดิน
- จำนองบ้าน
- รับจำนองที่ดิน
- เงินด่วน แลนด์ฟอร์โลน
- สินเชื่อบ้านแลกเงิน อาชีพอิสระ
- กฎหมายขายฝากฉบับใหม่ 2567
- สินเชื่อบ้านแลกเงิน
- รับขายฝากอสังหา กรุงเทพฯ
- ที่ดินขายทอดตลาด กรมบังคับคดี 2566
- ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนจํานองที่ดิน2566
- ขายฝาก ที่ดิน กฎหมายใหม่ 2566
- ภาษีขายฝากที่ดิน ปี2566
- สินเชื่อบ้าน ที่ดิน คอนโด
- ขายฝากต้องทำยังไง 2567
- ทำสัญญา จำนองโฉนดที่ดิน
- ข้อดีและข้อเสียของการขายฝากบ้านและที่ดิน
- ขายฝากที่ดิน ได้ผลตอบแทนสูง
- อัตราดอกเบี้ยในการขายฝากบ้านและที่ดิน
- ระยะเวลาสัญญาขายฝากที่ดิน
- จํานองกับขายฝาก ต่างกันยังไง
- โฉนดแลกเงิน รับขายฝาก สินเชื่อบ้าน
- โฉนดที่ดิน ตราครุฑ ต่างกันอย่างไร
- ขายฝากที่ดินคืออะไร?
- โฉนดที่ดินออนไลน์
- ค้นหาโฉนดที่ดิน
- บริการ สินเชื่อบ้าน ที่ดิน
- ฤกษ์ดีกุมภาพันธ์ 2567
- การจำนองคืออะไร
- สินเชื่อเงินด่วน
- สินเชื่อเงินด่วน 2567
- สินเชื่อที่ดิน อนุมัติง่าย ได้เงินจริง | วิธีขอสินเชื่อที่ดิน 2025
สารบัญ
จำนอง – ขายฝาก ผ่าน Land for Loan
Best Deal Guarantee
วงเงินสูง อนุมัติไว ดอกเบี้ยต่ำ
สินเชื่อบ้าน และที่ดิน จัดดให้ครบ ที่นี่ที่เดียว ที่ Land for Loan❗️
จำนอง–ขายฝาก ที่ดิน บ้าน คอนโดดอกเบี้ยถูก เริ่มต้น เพียง!! 0.75% /เดือน ถูกกฎหมาย ปลอดภัย
ปิดหนี้นอกระบบ ปิดหนี้บัตร เป็นธรรม สร้าง-ขยายธุรกิจ หมุนธุรกิจ เงินทุนดอกต่ำ
✅ไม่เช็คแบล็คลิสต์
✅ไม่เช็คเครดิตบูโร
✅อนุมัติไว
สนใจดูรายละเอียดได้ที่ www.landforloan.co.th
บริการให้คำปรึกษา ฟรี
LINE ID: @landforloan
โทร : 065 153 9199
รับจำนองที่ดินเปล่า,จำนองที่ดินเปล่า,บริษัทรับจำนอง ที่ดินเปล่า,เอกชนรับจำนองที่ดิน,นายทุนรับจำนองที่ดินเปล่า,จำนองที่ดินกับธนาคาร,จำนองที่ดินเปล่ากับธนาคาร,จำนองที่ดินกับบุคคล,จำนองที่ดินเปล่า ที่ไหนดี,จำนองที่ดินเปล่า กับนายทุน,ที่ดินเปล่ากับธนาคาร อนุมัติยาก,จํานําโฉนดที่ดิน ที่ไหนดี,จํานองที่ดิน ที่ไหนดี,รับจำนองที่ดิน,สินเชื่อโฉนดที่ดิน ที่ไหนดี,จํา น อง ที่ดิน เปล่า,จำนองที่ดิน,จํานองที่ดิน ที่ไหนดี 2569,จํานองที่ดิน ธนาคารไหนดี,จำนองที่ดิน ไม่เช็คบูโร,จำนองที่ดิน ไม่เช็คบูโร สามารถจำนองกับที่ไหนได้บ้าง,ไม่เช็คบูโร,จํานองที่ดิน ที่ไหนดี 2569
