ขายฝากที่ดิน คือ การขายที่ดินโดยตกลงกันว่าผู้ขายมีสิทธิไถ่ที่ดินคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด เมื่อจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน กรรมสิทธิ์จะโอนไปยังผู้รับซื้อฝากทันที ผู้ขายฝากได้เงินก้อนไปใช้ และเมื่อนำเงิน “สินไถ่” มาไถ่ภายในกำหนด ที่ดินจะกลับมาเป็นของผู้ขายฝากตามเดิม ขายฝากจึงเป็นทางเลือกยอดนิยมของคนที่มีที่ดินและต้องการเงินทุนเร็ว แต่เป็นธุรกรรมที่ต้องเข้าใจให้ครบก่อนเซ็น เพราะถ้าไม่ไถ่ตามกำหนด ที่ดินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากเด็ดขาด
สรุปสั้น
– ขายฝากคือการขายที่ผู้ขายมีสิทธิไถ่คืน (ป.พ.พ. มาตรา 491) กรรมสิทธิ์โอนไปทันทีที่จดทะเบียน
– ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย ต้องกำหนดเวลาไถ่ไม่น้อยกว่า 1 ปีและไม่เกิน 10 ปี (พ.ร.บ.ขายฝาก พ.ศ. 2562 มาตรา 10)
– สินไถ่คิดได้ไม่เกินราคาขายฝากบวก 15% ต่อปี
– ไถ่ไม่ทันกำหนด ที่ดินเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที โดยไม่ต้องฟ้องเหมือนจำนอง จึงต้องวางแผนเงินไถ่ตั้งแต่วันแรก
ขายฝากที่ดินคือการทำธุรกรรมลักษณะไหน?
ป.พ.พ. มาตรา 491 นิยามขายฝากว่า เป็น สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ ในทางปฏิบัติ คนใช้ขายฝากเป็นวิธีนำที่ดินมาเปลี่ยนเป็นเงินทุน โดยไม่ต้องขายทิ้ง
ขายฝากมีคู่สัญญา 2 ฝ่าย
- ผู้ขายฝาก คือเจ้าของที่ดินที่ต้องการเงิน ได้รับ “ราคาขายฝาก” ในวันจดทะเบียน
- ผู้รับซื้อฝาก คือผู้ให้เงิน ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินระหว่างสัญญา และได้รับ “สินไถ่” เมื่อผู้ขายฝากมาไถ่คืน
ขายฝากที่ดินต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น สัญญาที่ทำกันเองโดยไม่จดทะเบียนไม่มีผลเป็นขายฝากตามกฎหมาย
สำหรับที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย ยังมี พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 คุ้มครองผู้ขายฝากเพิ่มเติม เช่น ผู้ขายฝากยังครอบครองและใช้ประโยชน์ทำเกษตรหรืออยู่อาศัยในที่ดินนั้นได้จนถึงวันหมดสิทธิไถ่
ทำไมขายฝากจึงไม่เหมือนการขายที่ดินขาด?
ต่างกันที่ สิทธิไถ่คืน การขายขาดคือโอนกรรมสิทธิ์ไปเด็ดขาด ผู้ขายไม่มีสิทธิเรียกที่ดินคืน ส่วนขายฝากแม้กรรมสิทธิ์จะโอนไปเหมือนกัน แต่ผู้ขายฝากมีสิทธิตามกฎหมายที่จะนำเงินมาไถ่ที่ดินกลับคืนภายในกำหนด
| ประเด็น | ขายฝาก | ขายขาด | จำนอง |
|---|---|---|---|
| กรรมสิทธิ์ระหว่างสัญญา | โอนไปผู้รับซื้อฝาก | โอนไปผู้ซื้อเด็ดขาด | ยังเป็นของเจ้าของ |
| ได้ที่ดินคืนไหม | ได้ ถ้าไถ่ภายในกำหนด | ไม่ได้ | ไม่ต้องคืน เพราะไม่ได้โอน |
| ถ้าผิดนัด | ไม่ไถ่ตามกำหนด ที่ดินหลุดเป็นของผู้รับซื้อฝาก | ไม่มีประเด็น | ผู้รับจำนองต้องฟ้องบังคับจำนองและขายทอดตลาด |
| ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน | 2% ของราคาประเมิน + ภาษีตามกรณี | 2% ของราคาประเมิน + ภาษีตามกรณี | 1% ของวงเงิน สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท |
ถ้ากำลังเลือกระหว่างขายฝากกับจำนอง ดูการเปรียบเทียบแบบละเอียดได้ที่ จำนองกับขายฝากต่างกันอย่างไร
เจ้าของทรัพย์ควรเข้าใจเรื่องสิทธิในการไถ่คืนอย่างไร?
สิทธิไถ่คืนคือหัวใจของขายฝาก และมีกรอบเวลาตามกฎหมายที่ต้องรู้ 4 ข้อ
- กำหนดเวลาไถ่ ป.พ.พ. มาตรา 494 ให้ไถ่อสังหาริมทรัพย์ได้ไม่เกิน 10 ปี ส่วนที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ร.บ. 2562 มาตรา 10 กำหนดว่าต้องไม่น้อยกว่า 1 ปีและไม่เกิน 10 ปี ถ้าสัญญากำหนดต่ำหรือสูงกว่านี้ ให้ถือเป็น 1 ปีหรือ 10 ปีแล้วแต่กรณี
- ไถ่ก่อนกำหนดได้ ผู้ขายฝากนำสินไถ่มาไถ่ก่อนครบกำหนดได้
- ขยายเวลาไถ่ได้ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน และเมื่อรวมกับเวลาเดิมแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี อ่านวิธีต่อสัญญาที่ ต่อสัญญาขายฝาก ครบกำหนดแล้วทำได้ไหม
- ผู้รับซื้อฝากต้องแจ้งเตือนก่อนครบกำหนด สำหรับที่ดินตาม พ.ร.บ. 2562 ผู้รับซื้อฝากต้องแจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือน ถ้าไม่แจ้ง ผู้ขายฝากไถ่ได้อีก 6 เดือนนับจากวันครบกำหนด รายละเอียดที่ การส่งหนังสือบอกกล่าวก่อนครบกำหนดขายฝาก
ถ้าผู้รับซื้อฝากหลบหน้าไม่รับเงินไถ่ ผู้ขายฝากนำสินไถ่ไปวางที่สำนักงานที่ดินได้ ตามมาตรา 18 ของ พ.ร.บ. 2562 กรรมสิทธิ์กลับเป็นของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่วางสินไถ่ เจ้าพนักงานที่ดินจะแจ้งให้ผู้รับซื้อฝากมารับเงิน ถ้าไม่มาภายใน 30 วัน เจ้าหน้าที่ออกใบแทนโฉนดเพื่อจดทะเบียนไถ่ถอนให้ได้
คำแนะนำจาก Land for Loan: ให้จดวันครบกำหนดไถ่ไว้ในปฏิทินตั้งแต่วันเซ็นสัญญา และเริ่มเตรียมเงินไถ่อย่างน้อย 3 เดือนก่อนครบกำหนด ถ้าเห็นว่าอาจไม่ทัน ให้คุยขยายเวลาไถ่ล่วงหน้า อย่ารอถึงวันสุดท้าย
ราคาขายฝากและยอดไถ่คืนเกี่ยวข้องกันอย่างไร?
ราคาขายฝาก คือเงินที่ผู้ขายฝากได้รับในวันจดทะเบียน ส่วน สินไถ่ คือเงินที่ต้องนำมาไถ่คืน กฎหมายกำหนดว่าสินไถ่ต้องไม่เกินราคาขายฝากบวกผลประโยชน์ร้อยละ 15 ต่อปี ส่วนเกินจากราคาขายฝากจึงเปรียบเสมือนดอกเบี้ยของเงินทุนที่ได้ไป
ตัวอย่างการคำนวณ ราคาขายฝาก 1,000,000 บาท ระยะเวลาไถ่ 1 ปี
| รูปแบบ | ผลประโยชน์ต่อปี | สินไถ่เมื่อครบ 1 ปี |
|---|---|---|
| เพดานสูงสุดตามกฎหมาย (15% ต่อปี) | 150,000 บาท | 1,150,000 บาท |
| อัตราเริ่มต้นของ Land for Loan (0.75% ต่อเดือน = 9% ต่อปี) | 90,000 บาท | 1,090,000 บาท |
ในทางปฏิบัติ หลายสัญญาให้ผู้ขายฝากจ่ายผลประโยชน์เป็นรายเดือน แล้วไถ่ด้วยเงินต้นเท่าราคาขายฝากเมื่อครบกำหนด ไม่ว่าแบบไหน ยอดรวมต้องไม่เกินเพดาน 15% ต่อปี วิธีคิดแบบละเอียดดูได้ที่ รับขายฝากคิดดอกเบี้ยยังไง ไม่ผิดกฎหมาย
นอกจากสินไถ่ ยังมีค่าใช้จ่ายวันจดทะเบียน ได้แก่ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนขายฝาก 2% ของราคาประเมิน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์แล้วแต่กรณี ควรตกลงให้ชัดว่าฝ่ายไหนจ่าย ดูรายละเอียดที่ ใครจ่าย? ค่าธรรมเนียมการขายฝาก
ที่ดินประเภทไหนควรตรวจสอบก่อนทำขายฝาก?
ขายฝากคือการโอนกรรมสิทธิ์ ที่ดินจึงต้องเป็นที่ดินที่ ซื้อขายโอนได้ตามกฎหมาย และควรตรวจภาระให้ครบก่อนส่งประเมิน
| ประเภท / สถานะที่ดิน | ขายฝากได้ไหม | สิ่งที่ต้องตรวจ |
|---|---|---|
| โฉนด น.ส.4จ | ได้ | สารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด ภาระที่ติดอยู่ |
| น.ส.3ก | ได้ | ตำแหน่งแปลงและเนื้อที่ให้ตรงกับระวาง |
| ส.ป.ก. 4-01 / ภ.บ.ท.5 | ไม่ได้ | เป็นสิทธิทำกินหรือหลักฐานเสียภาษี ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ที่โอนขายได้ |
| ที่ดินติดจำนองอยู่ | ได้ ถ้าไถ่ถอนจำนองเดิมก่อนหรือพร้อมกัน | ยอดหนี้คงเหลือ และนัดไถ่ถอนในวันเดียวกัน |
| ที่ดินติดสิทธิเก็บกินหรือสัญญาเช่า | ทำได้ยาก ภาระติดไปกับที่ดิน | ควรเลิกสิทธิหรือแจ้งตั้งแต่ขั้นประเมิน |
| ที่ดินมีเจ้าของร่วม / สินสมรส | ได้ | เจ้าของร่วมทุกคน และคู่สมรสต้องยินยอม |
| ที่ดินตาบอด | ได้แต่มูลค่าต่ำ | ทางเข้าออก และการขอทางจำเป็น |
อ่านเพิ่มเรื่องประเภทเอกสารสิทธิที่ โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท แบบไหนใช้ขายฝากได้ ที่ดินที่มีภาระซ้อน ดู สิทธิเก็บกิน คืออะไร และ ที่ดินตาบอดคืออะไร
ก่อนเซ็นสัญญาควรถามเรื่องใดให้ชัดเจน?
สัญญาขายฝากผูกพันทั้งที่ดินและเงินก้อนใหญ่ ก่อนวันนัดที่สำนักงานที่ดิน ควรได้คำตอบเป็นลายลักษณ์อักษรครบทุกข้อ
- ราคาขายฝากที่จะได้รับจริง หลังหักค่าใช้จ่ายแล้วเหลือเท่าไร
- สินไถ่ทั้งหมด และวิธีจ่าย จ่ายผลประโยชน์รายเดือน หรือจ่ายครั้งเดียวตอนไถ่
- วันครบกำหนดไถ่ ที่ระบุในสัญญาจดทะเบียน
- ไถ่ก่อนกำหนดได้หรือไม่ มีค่าปรับหรือไม่
- เงื่อนไขขยายเวลาไถ่ ต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน มีค่าใช้จ่ายอะไร
- ค่าธรรมเนียมและภาษี ใครเป็นผู้จ่ายแต่ละรายการ
- ใครครอบครองและใช้ประโยชน์ที่ดินระหว่างสัญญา
- ผู้รับซื้อฝากเป็นใคร ติดต่อได้ทางไหน มีสำนักงานจริงหรือไม่
ข้อสำคัญคือ ทุกอย่างต้องตรงกับสัญญาที่จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน อย่าเซ็นเอกสารเพิ่มเติมนอกสำนักงานที่ดินที่ขัดกับสัญญาจดทะเบียน และอย่าเซ็นเอกสารที่ยังไม่ได้กรอกข้อความ อ่านเพิ่มที่ สัญญาขายฝากที่ถูกต้อง ต้องมีอะไรบ้าง
ขายฝากเหมาะกับคนที่ต้องการเงินทุนรูปแบบไหน?
ขายฝากเหมาะกับ คนที่ต้องการเงินก้อนในเวลาจำกัด และมีแผนชัดว่าจะเอาเงินที่ไหนมาไถ่ เพราะพิจารณาจากมูลค่าที่ดินเป็นหลัก และใช้เวลาดำเนินการไม่นาน
มักเหมาะกับ
– เจ้าของกิจการที่ต้องการเงินหมุนเวียนช่วงสั้น และมีรายได้เข้ามาไถ่ได้ตามกำหนด
– คนที่รอเงินก้อน เช่น รอขายทรัพย์อื่นหรือรอรับเงินจากโครงการ
– คนที่ต้องการปิดหนี้ดอกเบี้ยสูงหรือหนี้นอกระบบ และมีแผนชำระคืนชัดเจน
ควรคิดให้ดีถ้า
– ยังไม่มีแหล่งเงินสำหรับไถ่เลย
– ที่ดินแปลงนั้นเป็นที่อยู่อาศัยหลักที่เสียไปไม่ได้ และรายได้ไม่แน่นอน
– ต้องการเงินระยะยาวมาก การจำนองหรือสินเชื่อธนาคารอาจเหมาะกว่า
ที่ Land for Loan ทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินทุกราย ดอกเบี้ยเริ่มต้น 0.75% ต่อเดือน และไม่เกินเพดาน 15% ต่อปีตามกฎหมาย ดูรายละเอียดบริการที่ รับขายฝากที่ดิน
คำถามที่พบบ่อย
ขายฝากที่ดินกับจำนองที่ดิน อันไหนดีกว่า?
ขึ้นกับสถานการณ์ ขายฝากโอนกรรมสิทธิ์และหลุดได้ทันทีถ้าไม่ไถ่ตามกำหนด แต่มักได้เงินเร็ว จำนองไม่โอนกรรมสิทธิ์ ผู้รับจำนองต้องฟ้องบังคับจำนอง ค่าจดทะเบียนถูกกว่า (1% ของวงเงิน สูงสุด 200,000 บาท) เลือกจากแผนชำระคืนของตัวเองเป็นหลัก
ขายฝากที่ดินได้กี่ปี?
ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย กำหนดเวลาไถ่ต้องไม่น้อยกว่า 1 ปีและไม่เกิน 10 ปีตาม พ.ร.บ.ขายฝาก พ.ศ. 2562 อสังหาริมทรัพย์อื่นตาม ป.พ.พ. มาตรา 494 ไม่เกิน 10 ปี และขยายเวลาได้โดยรวมแล้วไม่เกิน 10 ปี
ดอกเบี้ยขายฝากตามกฎหมายสูงสุดเท่าไร?
สินไถ่ต้องไม่เกินราคาขายฝากบวกผลประโยชน์ร้อยละ 15 ต่อปี เช่น ขายฝาก 1,000,000 บาท 1 ปี สินไถ่สูงสุดไม่เกิน 1,150,000 บาท ที่ Land for Loan ดอกเบี้ยเริ่มต้น 0.75% ต่อเดือน
ผู้รับซื้อฝากไม่ยอมรับเงินไถ่ ทำอย่างไร?
นำสินไถ่ไปวางที่สำนักงานที่ดินได้ กรรมสิทธิ์กลับมาเป็นของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่วาง เจ้าพนักงานที่ดินจะแจ้งผู้รับซื้อฝากมารับเงิน ถ้าไม่มาภายใน 30 วัน ออกใบแทนโฉนดเพื่อจดทะเบียนไถ่ถอนได้
ขายฝากแล้วยังอยู่ในที่ดินหรือทำเกษตรต่อได้ไหม?
ได้ สำหรับที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ร.บ. 2562 ให้ผู้ขายฝากครอบครองและใช้ประโยชน์ทำเกษตรหรืออยู่อาศัยได้จนถึงวันหมดสิทธิไถ่ ส่วนกรณีอื่นให้ดูข้อตกลงในสัญญา
สรุป: ขายฝากที่ดิน ได้เงินเร็ว ถ้ามีแผนไถ่ชัดเจน
- ขายฝากคือการขายที่มีสิทธิไถ่คืน กรรมสิทธิ์โอนไปทันที และกลับมาเมื่อไถ่ภายในกำหนด
- เวลาไถ่ 1–10 ปีสำหรับที่ดินเกษตรหรือที่อยู่อาศัย สินไถ่ไม่เกิน 15% ต่อปี
- ตรวจประเภทที่ดินและภาระก่อนส่งประเมิน และถามเงื่อนไขทุกข้อให้ชัดก่อนเซ็น
- เหมาะกับคนที่ต้องการเงินก้อนในเวลาจำกัดและมีแหล่งเงินไถ่แน่นอน
อยากรู้ว่าที่ดินของคุณขายฝากได้วงเงินเท่าไร? ส่งรูปโฉนดหน้า-หลังให้ทีม Land for Loan ประเมินเบื้องต้นได้ฟรีทาง LINE Land for Loan หรือดูบริการ รับขายฝากที่ดิน
แหล่งอ้างอิง
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491–502 (ขายฝาก) — สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
- พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 (มาตรา 10, 18) — ราชกิจจานุเบกษา
- ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการรับวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2566 — ข่าวสรุปโดย The Standard
ข้อมูลในบทความนี้เป็นความรู้ทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะ อัตราจริงขึ้นกับผลประเมินทรัพย์แต่ละราย
