ขายฝากบ้าน คือ การขายบ้านพร้อมที่ดินโดยตกลงว่าผู้ขายมีสิทธิไถ่บ้านคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้รับซื้อฝากในวันจดทะเบียน และกลับมาเป็นของผู้ขายฝากเมื่อนำสินไถ่มาไถ่ภายในกำหนด ต่างจากการขายขาดที่บ้านเป็นของผู้ซื้อเด็ดขาดและไม่มีสิทธิเรียกคืน สำหรับบ้านที่ใช้อยู่อาศัย กฎหมายยังคุ้มครองให้ผู้ขายฝากอยู่บ้านต่อได้ระหว่างสัญญา บทความนี้อธิบายหลักการ สิทธิไถ่คืน และสิ่งที่ต้องตรวจก่อนทำขายฝากบ้าน
สรุปสั้น
– ขายฝากบ้านคือการขายที่มีสิทธิไถ่คืน (ป.พ.พ. มาตรา 491) ขายขาดไม่มีสิทธินี้
– บ้านที่ใช้อยู่อาศัย กำหนดเวลาไถ่ต้อง 1–10 ปี และผู้ขายฝากอยู่บ้านต่อได้จนหมดสิทธิไถ่ (พ.ร.บ.ขายฝาก พ.ศ. 2562)
– สินไถ่ไม่เกินราคาขายฝากบวก 15% ต่อปี
– ต้องขายฝากบ้านพร้อมที่ดินทุกแปลงที่เกี่ยวข้อง และวางแผนเงินไถ่ตั้งแต่วันแรก
ขายฝากบ้านมีหลักการอย่างไร?
ขายฝากบ้านใช้หลักเดียวกับขายฝากที่ดินทุกประการ คือ ผู้ขายฝากโอนบ้านพร้อมที่ดินให้ผู้รับซื้อฝากและได้รับ ราคาขายฝาก ในวันจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน จากนั้นมีสิทธิไถ่บ้านคืนด้วย สินไถ่ ภายในกำหนดเวลา ถ้าไถ่ทัน กรรมสิทธิ์กลับมาเป็นของผู้ขายฝาก ถ้าไม่ไถ่ภายในกำหนด บ้านตกเป็นของผู้รับซื้อฝากเด็ดขาด
สิ่งที่ทำให้ขายฝากบ้านต่างจากขายฝากที่ดินเปล่า คือ บ้านมักเป็นที่อยู่อาศัยของครอบครัว ความเสี่ยงถ้าไถ่ไม่ทันจึงสูงกว่า และ พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 เข้ามาคุ้มครองเพิ่ม
หลักการพื้นฐานของขายฝากแบบเต็มอ่านได้ที่ ขายฝากที่ดิน คืออะไร
จุดต่างสำคัญระหว่างขายฝากและขายขาด
| ประเด็น | ขายฝากบ้าน | ขายบ้านขาด |
|---|---|---|
| กรรมสิทธิ์ | โอนไปก่อน กลับมาเมื่อไถ่คืน | โอนไปเด็ดขาด |
| สิทธิไถ่คืน | มี ภายในกำหนดเวลาไถ่ | ไม่มี |
| การอยู่อาศัย | บ้านที่อยู่อาศัย ผู้ขายฝากอยู่ต่อได้จนหมดสิทธิไถ่ | ย้ายออกตามที่ตกลงกับผู้ซื้อ |
| เงินที่ได้ | ราคาขายฝากตามที่ตกลง | ราคาขายตามตลาด |
| ต้องจ่ายคืน | สินไถ่ ไม่เกินราคาขายฝาก + 15% ต่อปี | ไม่ต้อง |
| เหมาะกับ | ต้องการเงินชั่วคราวและอยากได้บ้านคืน | ต้องการขายบ้านจริง |
ข้อควรระวังคือ อย่าเซ็นสัญญาขายขาดโดยเข้าใจว่าเป็นขายฝาก สัญญาที่จดทะเบียนต้องระบุว่าเป็น “ขายฝาก” และมีกำหนดเวลาไถ่ชัดเจน ถ้าเอกสารในวันจดทะเบียนเขียนว่า “ขาย” เฉย ๆ คือการขายขาด ไม่มีสิทธิไถ่คืน
สิทธิในการไถ่คืนคืออะไร?
สิทธิไถ่คืนคือสิทธิตามกฎหมายของผู้ขายฝากที่จะนำสินไถ่มาเอาบ้านคืน ผู้รับซื้อฝากปฏิเสธไม่ได้ถ้าไถ่ภายในกำหนดและครบจำนวน
กรอบเวลาที่ต้องรู้สำหรับบ้านที่ใช้อยู่อาศัย
- กำหนดเวลาไถ่ 1–10 ปี ถ้าสัญญาเขียนต่ำกว่า 1 ปีหรือเกิน 10 ปี ให้ถือเป็น 1 ปีหรือ 10 ปีตาม พ.ร.บ. 2562 มาตรา 10
- ไถ่ก่อนกำหนดได้ ไม่ต้องรอครบสัญญา
- ผู้รับซื้อฝากต้องแจ้งเตือน เป็นหนังสือล่วงหน้า 3–6 เดือนก่อนครบกำหนด ถ้าไม่แจ้ง ผู้ขายฝากไถ่ได้อีก 6 เดือน อ่านเพิ่มที่ การส่งหนังสือบอกกล่าวก่อนครบกำหนดขายฝาก
- ถ้าผู้รับซื้อฝากไม่ยอมรับเงิน วางสินไถ่ที่สำนักงานที่ดินได้ กรรมสิทธิ์กลับมาตั้งแต่เวลาที่วาง (มาตรา 18)
บ้านที่มีที่ดินติดกันต้องพิจารณาอะไร?
บ้านหนึ่งหลังอาจตั้งอยู่บนที่ดินหลายแปลง หรือมีที่ดินแปลงข้าง ๆ ที่ใช้เป็นทางเข้าออก ก่อนขายฝากควรตรวจ
- บ้านตั้งอยู่บนโฉนดกี่แปลง ต้องขายฝากทุกแปลงที่ตัวบ้านตั้งอยู่ ไม่อย่างนั้นบ้านจะคร่อมระหว่างที่ดินของคนละเจ้าของ
- ทางเข้าออก ถ้าทางเข้าบ้านอยู่บนที่ดินแปลงอื่น ควรนำแปลงนั้นมาด้วย หรือมีภาระจำยอมทางเดินจดไว้แล้ว
- บ้านกับที่ดินเป็นเจ้าของเดียวกันหรือไม่ ถ้าบ้านเป็นของคนหนึ่งแต่ที่ดินเป็นของอีกคน ต้องให้ทั้งสองฝ่ายร่วมทำ
- บ้านที่ยังติดจำนองธนาคาร ผู้รับซื้อฝากชำระหนี้เดิมแทน แล้วไถ่ถอนกับจดขายฝากวันเดียวกัน
เจ้าของยังใช้งานบ้านต่อได้หรือไม่ ขึ้นกับอะไร?
ขึ้นกับว่าบ้านนั้นเป็น ที่อยู่อาศัย หรือไม่
- บ้านที่ใช้อยู่อาศัย พ.ร.บ.ขายฝาก พ.ศ. 2562 ให้ผู้ขายฝากครอบครองและใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้จนถึงวันหมดสิทธิไถ่ แม้กรรมสิทธิ์จะโอนไปแล้ว
- บ้านที่ไม่ได้ใช้อยู่อาศัย เช่น อาคารให้เช่าหรือใช้ทำธุรกิจอย่างเดียว เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญา ควรเขียนให้ชัดว่าใครครอบครองและใครได้ค่าเช่าระหว่างสัญญา
อีกเรื่องที่มักถูกมองข้ามคือ ประกันอัคคีภัย ระหว่างสัญญา ใครเป็นผู้เอาประกันและผู้รับประโยชน์ อ่านเพิ่มที่ ขายฝากบ้าน ประกันภัยบ้านสำคัญอย่างไร
ต้องวางแผนเงินก้อนไถ่คืนตั้งแต่เมื่อไร?
ตั้งแต่วันจดทะเบียน เพราะสินไถ่ต้องจ่ายเป็นก้อนในวันไถ่ ไม่ว่าระหว่างทางจะจ่ายผลประโยชน์รายเดือนตรงแค่ไหน
แผนที่ใช้ได้จริง
- วันจดทะเบียน จดวันครบกำหนดไว้ แล้วตั้งเป้าเงินไถ่ เช่น กันเงินเข้าบัญชีแยกทุกเดือน
- ครึ่งทางสัญญา ทบทวนว่าเงินที่สะสมได้ตามแผนไหม ถ้าไม่ทัน เริ่มคุยทางเลือกตั้งแต่ตอนนี้
- 3–6 เดือนก่อนครบ ช่วงที่ผู้รับซื้อฝากต้องแจ้งเตือน ถ้าเห็นว่าไม่ทัน ให้คุยขยายเวลาไถ่ หรือหาแหล่งเงินใหม่ เช่น เปลี่ยนเป็นจำนอง
- วันครบกำหนด นำสินไถ่ไปไถ่ที่สำนักงานที่ดิน
ถ้าไถ่ไม่ทันจริง ๆ ยังมีทางออกบางทางก่อนครบกำหนด อ่านได้ที่ ขายฝากไถ่คืนไม่ได้ทำยังไง และวิธีต่อสัญญาที่ ต่อสัญญาขายฝาก ครบกำหนดแล้วทำได้ไหม
คำแนะนำจาก Land for Loan: ถ้าบ้านหลังนี้คือที่อยู่หลักของครอบครัว ให้ตั้งระยะเวลาไถ่ให้มีเวลาเผื่อ และคุยเรื่องการขยายเวลาไว้ตั้งแต่วันทำสัญญา ดีกว่าเลือกระยะสั้นเพื่อให้สินไถ่ต่ำแล้วไปลุ้นตอนปลายสัญญา
ก่อนทำขายฝากบ้านควรตรวจเงื่อนไขใดบ้าง?
- สัญญาจดทะเบียนระบุว่า “ขายฝาก” ไม่ใช่ “ขาย”
- ราคาขายฝากที่ได้รับจริง หลังหักค่าใช้จ่าย
- สินไถ่และวันครบกำหนด ตรงกับที่ตกลง และไม่เกินเพดาน 15% ต่อปี
- สิทธิอยู่อาศัยระหว่างสัญญา และใครได้ค่าเช่าถ้ามีผู้เช่า
- เงื่อนไขขยายเวลาไถ่ และค่าใช้จ่ายถ้าขยาย
- ค่าธรรมเนียมและภาษี ฝ่ายไหนจ่าย ดูได้ที่ ใครจ่าย? ค่าธรรมเนียมการขายฝาก
- ไม่มีเอกสารเพิ่มเติมนอกสำนักงานที่ดิน ที่ขัดกับสัญญาจดทะเบียน อ่านเพิ่มที่ สัญญาขายฝากที่ถูกต้อง ต้องมีอะไรบ้าง
ถ้ายังไม่แน่ใจว่าควรขายฝากหรือจำนองบ้าน ดูการเทียบที่ ขายฝาก กับ จำนอง ต่างกันอย่างไร และ จำนองบ้านคืออะไร
คำถามที่พบบ่อย
ขายฝากบ้านแล้วยังอยู่บ้านต่อได้ไหม?
ได้ ถ้าเป็นบ้านที่ใช้อยู่อาศัย พ.ร.บ.ขายฝาก พ.ศ. 2562 ให้ผู้ขายฝากครอบครองและใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้จนถึงวันหมดสิทธิไถ่ แม้กรรมสิทธิ์จะโอนไปยังผู้รับซื้อฝากแล้ว
ขายฝากบ้านกับขายบ้าน ต่างกันอย่างไร?
ขายฝากมีสิทธิไถ่บ้านคืนภายใน 1–10 ปี ขายขาดไม่มีสิทธินี้ ต้องตรวจให้แน่ใจว่าสัญญาที่จดทะเบียนระบุว่า “ขายฝาก” และมีกำหนดเวลาไถ่ชัดเจน
ขายฝากบ้าน ดอกเบี้ยเท่าไร?
สินไถ่ต้องไม่เกินราคาขายฝากบวก 15% ต่อปี ที่ Land for Loan ดอกเบี้ยเริ่มต้น 0.75% ต่อเดือน อัตราจริงขึ้นกับผลประเมินบ้านแต่ละหลัง
บ้านยังผ่อนธนาคาร ขายฝากได้ไหม?
ได้ ผู้รับซื้อฝากชำระหนี้ธนาคารเดิมแทน แล้วไถ่ถอนจำนองและจดขายฝากในวันเดียวกัน เงินที่ได้รับจริงคือส่วนต่างหลังปิดหนี้เดิม
ไถ่บ้านไม่ทันกำหนด จะเกิดอะไรขึ้น?
บ้านตกเป็นของผู้รับซื้อฝากเด็ดขาดโดยไม่ต้องฟ้องศาล จึงควรคุยขยายเวลาไถ่หรือหาแหล่งเงินใหม่ล่วงหน้า ไม่ควรรอถึงวันครบกำหนด
สรุป: ขายฝากบ้าน ได้เงินเร็ว ถ้าวางแผนไถ่คืนให้ทัน
- ขายฝากบ้านโอนกรรมสิทธิ์ไปก่อน และได้บ้านคืนเมื่อไถ่ภายในกำหนด ขายขาดไม่มีสิทธินี้
- บ้านที่อยู่อาศัย ผู้ขายฝากอยู่ต่อได้ และกำหนดเวลาไถ่ต้อง 1–10 ปี
- ตรวจโฉนดทุกแปลงที่บ้านตั้งอยู่ ตรวจสัญญาว่าเป็นขายฝาก และวางแผนเงินไถ่ตั้งแต่วันแรก
อยากรู้ว่าบ้านของคุณขายฝากได้วงเงินเท่าไร? ส่งรูปโฉนดหน้า-หลังและรูปบ้านให้ทีม Land for Loan ประเมินเบื้องต้นได้ฟรีทาง LINE Land for Loan หรือดูบริการ รับขายฝากบ้านและที่ดิน
แหล่งอ้างอิง
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491–502 (ขายฝาก) — สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
- พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 (มาตรา 10, 18) — ราชกิจจานุเบกษา
ข้อมูลในบทความนี้เป็นความรู้ทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะ อัตราจริงขึ้นกับผลประเมินทรัพย์แต่ละราย
