เจาะลึกวิธีรับขายฝากคิดดอกเบี้ยยังไงให้ไม่ผิดกฎหมาย ศึกษาข้อกำหนดตาม พ.ร.บ. ขายฝาก 2562 อัตราดอกเบี้ยสูงสุดที่กำหนด และขั้นตอนการทำสัญญาที่ปลอดภัยทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
การ รับ ขายฝาก เป็นหนึ่งในรูปแบบการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมอย่างมากในประเทศไทย เนื่องจากเป็นช่องทางที่ช่วยให้ผู้ที่ต้องการเงินทุนหมุนเวียนสามารถเข้าถึงแหล่งเงินได้รวดเร็วกว่าการขอสินเชื่อจากธนาคาร ในขณะที่ฝั่งผู้รับซื้อฝากหรือนักลงทุนก็ได้ผลตอบแทนในรูปแบบของ “ดอกเบี้ย” หรือ “กำไรจากส่วนต่างราคาไถ่ถอน” ที่คุ้มค่า
อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่พบบ่อยที่สุดคือความเข้าใจคลาดเคลื่อนเรื่อง “การคิดดอกเบี้ยขายฝาก” ซึ่งหากทำผิดวิธี นอกจากสัญญาอาจเป็นโมฆะแล้ว ยังอาจมีความผิดตามกฎหมายอีกด้วย บทความนี้จะช่วยไขข้อข้องใจว่า การรับ ขายฝากคิดดอกเบี้ยยังไงให้ถูกต้องตามกฎหมายฉบับล่าสุด
- ให้วงเงินสูง ดอกเบี้ยต่ำเริ่มต้น 0.75%/เดือน
- อนุมัติง่าย เงื่อนไขไม่ยุ่งยาก
- มีที่ตั้งสำนักงานชัดเจน ใจกลางเมือง
- ทำนิติกรรมถูกต้อง ตามกฎหมาย ที่สำนักงานที่ดิน
- เป็นนายทุนโดยตรง
- มีชื่อเสียงระดับประเทศ
- มีลูกค้าใช้บริการมากกว่า 1000 ราย
- มี Call Center คอยดูแลให้ข้อมูล
1. ทำความเข้าใจ "การขายฝาก" คืออะไร?
ก่อนจะไปถึงเรื่องดอกเบี้ย เราต้องเข้าใจก่อนว่าการขายฝาก (Sale with Right of Redemption) ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อฝากทันทีตั้งแต่วันจดทะเบียน แต่มีข้อตกลงกันว่าผู้ขายฝากอาจ “ไถ่ถอน” ทรัพย์สินนั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด
ความต่างที่สำคัญ:
- จำนอง: กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของเดิม เพียงแต่เอาโฉนดไปเป็นประกัน
- ขายฝาก: กรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือทันที แต่มีสิทธิเรียกคืนได้ภายหลัง
2. กฎหมายขายฝาก จุดเปลี่ยนสำคัญที่ผู้รับขายฝากต้องรู้
ในปี พ.ศ. 2562 ได้มีการประกาศใช้ พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ซึ่งกฎหมายฉบับนี้เข้ามาควบคุมการรับ ขายฝากอย่างเข้มงวด โดยเฉพาะกับบุคคลธรรมดาที่ไม่ได้เป็นสถาบันการเงิน เพื่อป้องกันการเอาเปรียบ
สาระสำคัญของกฎหมายใหม่:
- ต้องทำสัญญาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินเท่านั้น
- กำหนดเพดานดอกเบี้ยชัดเจน
- ผู้ขายฝากมีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินเพื่ออยู่อาศัยหรือทำเกษตรกรรมได้ตามปกติในระหว่างสัญญา
3. รับ ขายฝากคิดดอกเบี้ยยังไง? อัตราที่กฎหมายยอมรับ
นี่คือประเด็นที่สำคัญที่สุด คำถามที่ว่า “รับ ขายฝากคิดดอกเบี้ยยังไง?” คำตอบถูกระบุไว้ชัดเจนในกฎหมาย ดังนี้:
3.1 อัตราดอกเบี้ยสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี
ตามกฎหมายไทย (รวมถึง พ.ร.บ. ขายฝาก 2562) กำหนดให้การคิดดอกเบี้ยหรือผลประโยชน์ตอบแทนจากการขายฝาก ต้องไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี (หรือ 1.25% ต่อเดือน) > ตัวอย่างการคำนวณ:
หากคุณรับซื้อฝากบ้านในราคา 1,000,000 บาท ดอกเบี้ยสูงสุดที่เรียกเก็บได้คือ 150,000 บาทต่อปี หรือ 12,500 บาทต่อเดือน
3.2 การระบุใน "ราคาไถ่ถอน"
ในทางปฏิบัติของการทำสัญญาขายฝากที่กรมที่ดิน จะไม่มีช่องให้ระบุ “ดอกเบี้ย” แยกออกมาเหมือนสัญญาเงินกู้ แต่จะระบุเป็น “ราคา ไถ่ถอน” * ราคา ไถ่ถอน = เงินต้น + ผลประโยชน์ตอบแทน (ดอกเบี้ย)
- ดังนั้น หากคุณรับซื้อฝาก 1 ล้านบาท และต้องการดอกเบี้ย 15% เป็นเวลา 1 ปี ราคาไถ่ถอนที่ระบุในสัญญาต้องไม่เกิน 1,150,000 บาท
3.3 หากคิดเกิน 15% จะเกิดอะไรขึ้น?
หากมีการพิสูจน์ได้ว่าผู้รับซื้อฝากเรียกเก็บดอกเบี้ยเกินกว่าที่กฎหมายกำหนด “ข้อตกลงเรื่องดอกเบี้ยนั้นจะเป็นโมฆะทั้งหมด” หมายความว่าผู้ขายฝากอาจมีสิทธิไถ่ถอนทรัพย์คืนได้ในราคาเท่ากับเงินต้นเพียงอย่างเดียว โดยไม่ต้องจ่ายดอกเบี้ยเลยแม้แต่บาทเดียว
4. รูปแบบการชำระดอกเบี้ยที่นิยมในปัจจุบัน
แม้กฎหมายจะกำหนดเพดานไว้ แต่ในทางปฏิบัติมีวิธีบริหารจัดการหลายรูปแบบ:
- หักดอกเบี้ย ณ วันทำสัญญา: ผู้รับซื้อฝากหักดอกเบี้ยล่วงหน้า (เช่น 3-6 เดือน) แล้วจ่ายเงินส่วนที่เหลือให้ผู้ขายฝาก
- จ่ายเป็นรายเดือน: ผู้ขายฝากโอนเงินค่าดอกเบี้ยให้ทุกเดือนตามข้อตกลงนอกรอบ (แต่ต้องรวมแล้วไม่เกิน 15% ต่อปี)
- จ่ายรวมยอดวันไถ่ถอน: ผู้ขายฝากชำระทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยทีเดียวในวันสิ้นสุดสัญญา ณ กรมที่ดิน
5. ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนขายฝาก
การรับ ขายฝากไม่ได้มีเพียงแค่เรื่องดอกเบี้ย แต่มีค่าใช้จ่ายที่กรมที่ดินซึ่งฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขายต้องตกลงกันว่าใครจะเป็นผู้จ่าย:
- ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม: 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: คำนวณตามราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง (กรณีบุคคลธรรมดา)
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% (หากถือครองไม่ถึง 5 ปี หรือไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี)
- อากรแสตมป์: 0.5% (จะเสียก็ต่อเมื่อไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
6. ข้อควรระวังในการทำสัญญาขายฝากสำหรับ "ผู้รับซื้อฝาก"
เพื่อให้การลงทุนของคุณปลอดภัยและไม่ผิดกฎหมาย ควรตรวจสอบสิ่งเหล่านี้:
- ตรวจสอบโฉนดที่ดิน: ต้องเป็นโฉนดตัวจริง (น.ส. 4 จ) และตรวจสอบหลังโฉนดว่ามีการอายัดหรือติดภาระจำยอมหรือไม่
- การประเมินราคา: ไม่ควรรับซื้อฝากเกิน 50-70% ของราคาตลาด เพื่อให้มั่นใจว่าหากเกิดการหลุดจำนอง ทรัพย์นั้นจะมีความคุ้มค่า
- หนังสือแจ้งเตือนการไถ่ถอน: กฎหมายใหม่กำหนดให้ผู้รับซื้อฝากต้องส่ง หนังสือแจ้งเตือนวันครบกำหนดไถ่ถอน ให้ผู้ขายฝากทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 3 เดือน แต่ไม่เกิน 6 เดือน หากไม่ส่งแจ้งเตือน สัญญาจะถูกขยายเวลาไถ่ถอนออกไปโดยอัตโนมัติอีก 6 เดือน
ตอบคำถามยอดฮิต
Q: รับขายฝากต้องไปทำที่ไหนถึงจะถูกกฎหมาย?
A: ต้องทำสัญญาและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น การทำสัญญากันเองที่บ้านหรือทำเพียงหนังสือสัญญาเงินกู้ถือว่าไม่มีผลเป็นการขายฝากตามกฎหมาย
Q: ถ้าผู้ขายฝากไม่ยอมมาไถ่ถอนตามกำหนด ทรัพย์จะเป็นของใคร?
A: เมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ถอนตามสัญญา กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยเด็ดขาดทันที (เรียกว่า “ทรัพย์หลุดเป็นสิทธิ์”) โดยไม่ต้องฟ้องร้องบังคับคดีเหมือนการจำนอง
Q: ดอกเบี้ยขายฝากเสียภาษีไหม?
A: ดอกเบี้ยหรือส่วนต่างราคาไถ่ถอนถือเป็นรายได้ประเภท 4(ก) ซึ่งผู้รับซื้อฝากมีหน้าที่ต้องนำไปรวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี
สรุป
การ รับขายฝาก เป็นเครื่องมือทางการเงินที่มีประโยชน์หากใช้อย่างถูกต้อง การคิดดอกเบี้ย ขายฝากต้องอยู่ภายใต้กรอบร้อยละ 15 ต่อปี และควรทำทุกขั้นตอนผ่านกรมที่ดินเพื่อความโปร่งใส สำหรับนักลงทุน การปฏิบัติตาม กฎหมายขายฝาก 2562 ไม่เพียงแต่ช่วยป้องกันปัญหาทางกฎหมาย แต่ยังช่วยสร้างมาตรฐานที่ดีให้กับธุรกิจการรับ ขายฝากในระยะยาวอีกด้วย
หากคุณกำลังสนใจจะเริ่มต้นรับ ขายฝาก หรือต้องการทำสัญญาขายฝาก ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หรือทนายความเพื่อตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารและสัญญาให้รัดกุมที่สุด
วิธีเช็กราคาประเมินด้วยตัวเองผ่านช่องทางต่างๆ อัพเดพล่าสุด 2566
ประเมินราคาที่ดินออนไลน์ ตรวจสอบราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช็คราคาประเมินที่ดิน 2566 กรมธนารักษ์ ผ่านเว็บไซด์ประเมินราคาที่ดินออนไลน์ >> https://assessprice.treasury.go.th/
แอพราคาประเมินที่ดิน ทางแอปพลิเคชัน TRD Property Valuation สามารถดาวน์โหลดได้ทั้ง IOS และ Android
- ทาง Call Center กรมธนารักษ์ โทร 0-2270-0360-63 และ 0-2059-4999
บทความที่เกี่ยวข้อง
- สินเชื่อเงินด่วน
- สินเชื่อบ้าน และที่ดิน
- จำนองบ้าน
- รับจำนองที่ดิน
- เงินด่วน แลนด์ฟอร์โลน
- สินเชื่อบ้านแลกเงิน อาชีพอิสระ
- กฎหมายขายฝากฉบับใหม่ 2567
- สินเชื่อบ้านแลกเงิน
- รับขายฝากอสังหา กรุงเทพฯ
- ที่ดินขายทอดตลาด กรมบังคับคดี 2566
- ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนจํานองที่ดิน2566
- ขายฝาก ที่ดิน กฎหมายใหม่ 2566
- ภาษีขายฝากที่ดิน ปี2566
- สินเชื่อบ้าน ที่ดิน คอนโด
- ขายฝากต้องทำยังไง 2567
- ทำสัญญา จำนองโฉนดที่ดิน
- ข้อดีและข้อเสียของการขายฝากบ้านและที่ดิน
- ขายฝากที่ดิน ได้ผลตอบแทนสูง
- อัตราดอกเบี้ยในการขายฝากบ้านและที่ดิน
- ระยะเวลาสัญญาขายฝากที่ดิน
- จํานองกับขายฝาก ต่างกันยังไง
- โฉนดแลกเงิน รับขายฝาก สินเชื่อบ้าน
- โฉนดที่ดิน ตราครุฑ ต่างกันอย่างไร
- ขายฝากที่ดินคืออะไร?
- โฉนดที่ดินออนไลน์
- ค้นหาโฉนดที่ดิน
- บริการ สินเชื่อบ้าน ที่ดิน
- ฤกษ์ดีกุมภาพันธ์ 2567
- การจำนองคืออะไร
- สินเชื่อเงินด่วน
- สินเชื่อเงินด่วน 2567
- สินเชื่อที่ดิน อนุมัติง่าย ได้เงินจริง | วิธีขอสินเชื่อที่ดิน 2025
สารบัญ
จำนอง – ขายฝาก ผ่าน Land for Loan
Best Deal Guarantee
วงเงินสูง อนุมัติไว ดอกเบี้ยต่ำ
สินเชื่อบ้าน และที่ดิน จัดดให้ครบ ที่นี่ที่เดียว ที่ Land for Loan❗️
จำนอง–ขายฝาก ที่ดิน บ้าน คอนโดดอกเบี้ยถูก เริ่มต้น เพียง!! 0.75% /เดือน ถูกกฎหมาย ปลอดภัย
ปิดหนี้นอกระบบ ปิดหนี้บัตร เป็นธรรม สร้าง-ขยายธุรกิจ หมุนธุรกิจ เงินทุนดอกต่ำ
✅ไม่เช็คแบล็คลิสต์
✅ไม่เช็คเครดิตบูโร
✅อนุมัติไว
สนใจดูรายละเอียดได้ที่ www.landforloan.co.th
บริการให้คำปรึกษา ฟรี
LINE ID: @landforloan
โทร : 065 153 9199
รับจำนองที่ดินเปล่า,จำนองที่ดินเปล่า,บริษัทรับจำนอง ที่ดินเปล่า,เอกชนรับจำนองที่ดิน,นายทุนรับจำนองที่ดินเปล่า,จำนองที่ดินกับธนาคาร,จำนองที่ดินเปล่ากับธนาคาร,จำนองที่ดินกับบุคคล,จำนองที่ดินเปล่า ที่ไหนดี,จำนองที่ดินเปล่า กับนายทุน,ที่ดินเปล่ากับธนาคาร อนุมัติยาก,จํานําโฉนดที่ดิน ที่ไหนดี,จํานองที่ดิน ที่ไหนดี,รับจำนองที่ดิน,สินเชื่อโฉนดที่ดิน ที่ไหนดี,จํา น อง ที่ดิน เปล่า,จำนองที่ดิน,จํานองที่ดิน ที่ไหนดี 2569,จํานองที่ดิน ธนาคารไหนดี,จำนองที่ดิน ไม่เช็คบูโร,จำนองที่ดิน ไม่เช็คบูโร สามารถจำนองกับที่ไหนได้บ้าง,ไม่เช็คบูโร,จํานองที่ดิน ที่ไหนดี 2569
